近段時(shí)間，濟(jì)南樓市出現(xiàn)全款優(yōu)先、六成首付才能買到房的趨勢(shì)。甚至有人寫了段子：“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車挪一挪。”不少市民會(huì)疑惑，濟(jì)南咋有這么多有錢人？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實(shí)有部分人違規(guī)使用“消費(fèi)貸”付首付。不過，消費(fèi)貸挪用做首付款是違規(guī)行為，部分剛需購房者可能會(huì)被擠出市場(chǎng)。
要求首付60%以上，擋住大量剛需客最近濟(jì)南新房市場(chǎng)上，全款優(yōu)先買房漸成趨勢(shì)，很多樓盤在明里暗里都打出了全款優(yōu)先，六成首付優(yōu)先的口號(hào)。如西客站附近一樓盤近期開盤選房，置業(yè)顧問表示，僅接受60%以上首付的客戶，驗(yàn)資金額至少80萬放到儲(chǔ)蓄卡里，來售樓處方便核驗(yàn)，核驗(yàn)成功才能認(rèn)籌。選房時(shí)一次性付款客戶優(yōu)先選擇，按揭客戶第二批次選擇。
在這個(gè)背景之下，剛需買房者很難買到合適的房子，“東部一個(gè)樓盤近期開盤，單價(jià)很低，面積不大，定位其實(shí)是剛需盤，但是要求至少六成首付，很多剛需其實(shí)是買不起的。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
首付款門檻提高，與供應(yīng)和銷售兩方面都有關(guān)系。山東合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司副總許傳明分析道：“調(diào)控偏緊縮，銀行放款的額度和周期都有控制，而開發(fā)商的稅收、銀行利息、貸款等都是年底結(jié)算，項(xiàng)目公司全年考核指標(biāo)也都集中在下半年，開發(fā)商會(huì)覺得把大量放款壓在銀行回款上不可控，因此傾向于少貸甚至不貸。”
而對(duì)于購房者來說，購房的心理預(yù)期依然較高，很多人認(rèn)為調(diào)控下房?jī)r(jià)仍然偏低，所以買房熱情持續(xù)。“能夠付全款或者六成首付的，大多是改善型的購房者，甚至是升級(jí)改善、多次改善型的客戶，其中也包括一些投資者，入門級(jí)的剛需客戶不太多見。”許傳明說。
首付差30萬，竟能通過銀行搞定
即使是改善型購房者，六成首付的門檻依然很高。在這個(gè)背景下，一些付不起首付，或者不愿意使用流動(dòng)資金付款的人，則轉(zhuǎn)而尋求其他途徑籌錢。市民王女士最近打算買第二套房子給父母養(yǎng)老，她看中了東部某樓盤的一套房子，價(jià)格在120萬左右，因?yàn)樗嵌追浚孕枰峁┝墒赘叮阆聛硪贸?2萬的首付款，這讓她很為難。“湊了半天，只有三十多萬，還差一半。”她說。
在糾結(jié)之際，有朋友告訴王女士稱，買房首付款不夠，可以采用消費(fèi)貸。消費(fèi)貸是一種貸款形式，一般針對(duì)消費(fèi)者個(gè)人，用于購置耐用消費(fèi)品或支付其他費(fèi)用，貸款額度多在三十萬到五十萬之間。
于是，王女士咨詢了幾家銀行，最終選定了一家做了消費(fèi)貸。消費(fèi)貸的年利率一般在5.5%-6.9%之間，與房貸利息相比，并不高。王女士貸款30萬，三年后本息一并還清。“三年后還的利息其實(shí)不多，而且套房子三年后應(yīng)該會(huì)漲價(jià)，所以覺得劃算。”王女士說。
記者從銀行方面了解到，目前樓市上采用消費(fèi)貸的客戶并不少見，消費(fèi)貸業(yè)務(wù)也漸成為熱門。濟(jì)南某銀行的負(fù)責(zé)人表示，在今年之前，消費(fèi)貸還是一個(gè)邊緣的冷門業(yè)務(wù)，很少有人申請(qǐng)，但是今年這小半年來，業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)很快。“一個(gè)普通網(wǎng)點(diǎn)一個(gè)月大約能接十幾筆到二十幾筆，總金額在五六百萬左右，全行業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)都很快，其他銀行也挺火的。”該負(fù)責(zé)人表示。“消費(fèi)貸原則上是不允許用來買房的，但是其實(shí)絕大部分客戶還是用來買房了，網(wǎng)點(diǎn)上來咨詢的人也不少。”他說。
該負(fù)責(zé)人表示，消費(fèi)貸火起來的時(shí)間與限購時(shí)間相契合。限購提高了很多購房者的首付比例，市場(chǎng)上房企又要求全款優(yōu)先，因此不少購房者轉(zhuǎn)向消費(fèi)貸。
銀行審核有差異，有的不問貸款用途據(jù)了解，大多數(shù)銀行都有消費(fèi)貸的業(yè)務(wù)，一般來說都需要提供貸款的用途，如果買車，需要提供購車發(fā)票，如果用于裝修，需要提供裝修合同。但是熟悉消費(fèi)貸的業(yè)內(nèi)人士稱，一般來說消費(fèi)貸的用途都會(huì)填裝修，因?yàn)閭卧煅b修合同很簡(jiǎn)單。
但是不同的銀行審核程序不同，以王女士為例，她選擇的銀行并沒有要求這么嚴(yán)格。“只要了身份證明、結(jié)婚證明、駕駛證、行駛證、房產(chǎn)證明、工資流水、收入證明等。”她說。由于她是一家大型國(guó)企的員工，所以銀行很放心她的條件，不需要提供貸款用途，也貸給了她。
雖然消費(fèi)貸用途的審核并不像想象中的嚴(yán)格，但是其實(shí)銀行對(duì)客戶的要求是比較高的。記者走訪了位于濼源大街的一家銀行，貸款顧問說消費(fèi)貸只提供此種信用貸給事業(yè)單位和公務(wù)員，國(guó)企一般也不行。一家國(guó)有銀行的負(fù)責(zé)人告訴記者，消費(fèi)貸的客戶資質(zhì)一般都比較好，多為優(yōu)質(zhì)單位的員工，月收入至少七千以上，而且必須提供房產(chǎn)證。
“客群是比較優(yōu)質(zhì)的，一般都是國(guó)企和公務(wù)員為主，多為四十多歲，買房是改善和投資，而且高品質(zhì)樓盤比較多。”該負(fù)責(zé)人表示。“我們很少做剛需，剛需的年輕人也不符合貸款要求。”該負(fù)責(zé)人表示，目前行里所辦理的消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，還沒有逾期的。
消費(fèi)貸入樓市違規(guī)，擠走剛需購房者
按照規(guī)定，消費(fèi)貸款的用途應(yīng)該用于買車、裝修等業(yè)務(wù)，是不可以做首付的。去年銀監(jiān)會(huì)曾令銀行檢查是否存在個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于支付購房首付款等，利用貸款付首付的“首付貸”去年也被叫停。
消費(fèi)貸款由于用途審核不嚴(yán)格，被不少購房者挪用做首付款，其實(shí)相當(dāng)于變身為“首付貸”，其實(shí)是違規(guī)的。
“去年市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)的時(shí)候，有炒房者利用消費(fèi)貸來進(jìn)行短期炒房，現(xiàn)在網(wǎng)簽后改名基本被制止，利用消費(fèi)貸投機(jī)炒房的人少了，但是很多改善型、投資型的購房者開始利用消費(fèi)貸。”一位對(duì)炒房有了解的知情人士說。
而由于剛需群體很難申請(qǐng)消費(fèi)貸，消費(fèi)貸的盛行其實(shí)擠占了剛需人群的購房空間。“開發(fā)商要求全款或者六成首付，改善型人群即使錢不夠，也可以利用消費(fèi)貸填補(bǔ)首付缺口，那么三成首付的剛需人群就沒辦法買房了。”濟(jì)南樓市一業(yè)內(nèi)人士說，據(jù)他透露，8月東部某樓盤開盤，共推出60余套房子，其中20多套是全款，占三分之一，剩下的則全是六成首付，而三成首付的客戶直接不予通知。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代金融研究所所長(zhǎng)陳華說：“首付的意義就在于控制杠桿，限購后提高首付比例，其實(shí)是為了降低樓市的風(fēng)險(xiǎn)。如果通過消費(fèi)貸的形式來支付首付，那就失去首付的意義了。”他認(rèn)為，如果市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，樓市到達(dá)拐點(diǎn)轉(zhuǎn)而下行，那么利用消費(fèi)貸的購房者會(huì)還不上貸款，這些貸款也會(huì)形成不良資產(chǎn)，對(duì)金融系統(tǒng)造成很大影響。
許傳明表示，消費(fèi)貸如果用作購房的話，其實(shí)是放大了杠桿。“對(duì)于樓市來說，杠桿放大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)；對(duì)于購房者來說，個(gè)人金融風(fēng)險(xiǎn)也增加了，因?yàn)橥顿Y的資金流向超出了自己的正常的流向。”他說，他提醒購房者，在買房時(shí)要量力而行。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)的罰單也印證了上述人士的說法。銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站信息顯示，8月21日，山東銀監(jiān)局開出多張罰單，其中就有某商業(yè)銀行濟(jì)南分行因未按規(guī)定對(duì)信貸資金用途進(jìn)行監(jiān)管，被罰款35萬元。
