近日，位于齊河黃河國際生態城片區的保利黃河大觀項目迎來首次開盤，共推出194套房源，成交去化率不足六成。記者從齊河縣房管局市場管理科了解到，目前保利黃河大觀已取得392套房源的預售證，而首開僅推出半數房源，去化率卻是這半數房源的六成，其銷售業績可謂“慘淡”。業內人士表示，此時的“捂盤”非市場火爆時的“捂盤”，有可能與開發企業蓄客不足有關。專家分析認為，除市場原因之外，保利黃河大觀渠道分銷效果一般，拆分精裝合同提高首付等因素，是導致保利黃河大觀首開遇冷的重要因素。
保守開盤或因蓄客不足
近日，大眾網報道的齊河黃河國際生態城片區項目規劃進展情況，引發市民強烈關注。11月4日，位于該片區的保利黃河大觀首次開盤，開盤現場，保利黃河大觀共計推出7#、11#、12#、13#樓總計194套房源。記者從齊河縣房管局市場管理科了解到，保利黃河大觀項目已有392套房源取得預售許可證，而在開盤現場只推售了其中的半數房源。業內人士分析，從保利地產的推盤情況來看，保守開盤或與其蓄客不足有關。
今年7月，保利黃河大觀案名發布，齊河城市展廳開放。10月1日，該項目售樓處正式對外開放。經過近四個月時間的蓄客，11月4日迎來首次開盤。
去年以來，濟南房地產市場一度出現“一房難求”的過熱現象，為了取得更高的銷售利潤，房地產企業取得預售許可證后，仍囤積大量房源不對外銷售的現象多發。
而此次保利地產首次開盤“捂盤惜售”現象令人生疑。此前，置業顧問稱預計將有400套房源入市銷售，從其開盤去化量上來看，保利地產首開遇冷，蓄客乏力的事實難以遮掩。
成交者多為齊河周邊市民
近兩年，房地產市場過熱，剛性需求被嚴重透支，與此同時，在“住房不炒”的大背景下，房地產市場調控不放松，投資需求也被抑制。黃河國際生態城片區不在限購范圍內，部分投資客戶將目光放到此處。據媒體報道，前來黃河國際生態城片區看房的濟南市民比齊河當地市民還要多，而在銷售過程中，濟南購房者的購房成交率卻大大低于齊河周邊鄉鎮。
近兩年，以鏈家、中柱為代表的經紀公司，除了其二手房板塊以外，新房業務也水漲船高。進入今年下半年，濟南房地產市場急速降溫，受制于市場整體轉冷的大趨勢，渠道分銷效果也大打折扣。據業內人士透露，保利黃河大觀此次開盤，渠道客戶到訪量也大大縮水。
據一位從保利黃河大觀購房的置業者稱，該項目采取拆分合同的方式，2000元/平米的精裝款需要一年內交齊全款。比如一套100平米的房子，精裝修費用為20萬元，為了快速回籠資金，精裝部分購房款不能申請商貸或公積金貸款，這就導致了購房者實際支付的購房款大大提高，這也是保利黃河大觀部分客源流失的原因之一。
產業運營水準成為保利地產“試金石”
保利黃河大觀項目為保利地產京津冀魯范圍內，首個涵蓋養老產業的國際生態型健康小鎮。
據了解，該項目涵蓋三甲醫院、星級酒店、CCRC養老機構、健康研發產業園等六大產業。此前，在大眾網記者踩盤過程中，曾有項目置業顧問介紹，項目內將引進山東省內齊魯或省立重點醫院，并將引入濟南市重點小學。
記者查詢到，保利地產的拿地條件十分嚴苛，其項目配套要求各在供地后1年內開工建設，其中酒店和醫院須在2019年5月1日前完成主體施工，2020年5月1日前建成并投入運營。
以醫養健康為主題的保利黃河大觀項目，配套運營成為考量項目成功開發與否的關鍵。
