近日，榮盛發(fā)展廊坊花語城業(yè)主持續(xù)反映，此前購買花語城房屋時(shí)，參與開發(fā)商的優(yōu)惠活動(dòng)后，發(fā)現(xiàn)享受優(yōu)惠支付的房款進(jìn)入了第三方公司的賬戶，并且開發(fā)商發(fā)票上沒有把優(yōu)惠款項(xiàng)算作房款。當(dāng)業(yè)主要求返還這部分錢款時(shí)，開發(fā)商讓業(yè)主去找第三方公司。
對(duì)此，北京市才良律師事務(wù)所王才亮主任認(rèn)為，業(yè)主支付的優(yōu)惠部分應(yīng)該算做房款的，并且開發(fā)商既然指定了第三方收款，那么，不管是否房款到?jīng)]到開發(fā)商賬戶，都應(yīng)該認(rèn)定是開發(fā)商收了這個(gè)款。
《商訊·公司金融》向榮盛發(fā)展發(fā)函求證此事，但截至發(fā)稿并無回復(fù)。不過，近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管逐漸收緊的背景下，榮盛發(fā)展股價(jià)持續(xù)走低，或正是投資者擔(dān)心房企杠桿率過高、潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大的寫照。
業(yè)主稱，被優(yōu)惠忽悠了？
近日，花語城業(yè)主向《商訊·公司金融》反映，榮盛發(fā)展開發(fā)的廊坊·花語城（榮盛·阿爾卡迪亞）存在違規(guī)收取電商費(fèi)（參團(tuán)費(fèi)）。
業(yè)主們稱，他們?cè)?016年-2020年購買的位于廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的榮盛·花語城小區(qū)的商品房時(shí)，均參加了開發(fā)商給出的“優(yōu)惠”活動(dòng)。活動(dòng)宣傳內(nèi)容顯示，5萬塊可當(dāng)做7萬用、6萬還可以當(dāng)做8萬用？沒錯(cuò)，當(dāng)初榮盛·花語城的銷售就是這么向業(yè)主們推銷的，并美其名曰說是“電商費(fèi)、參團(tuán)費(fèi)”。
“河北王這是人傻錢多嗎？”當(dāng)然不是了。業(yè)主告訴《商訊·公司金融》，參加了這個(gè)“優(yōu)惠活動(dòng)”業(yè)主，并沒有得到優(yōu)惠，相反卻多花了錢。
例如，一位業(yè)主在2017年購買榮盛·花語城89.7平米的商品房，總價(jià)款為1618940元。銷售人員告訴業(yè)主，可享受“5萬抵8萬”的電商費(fèi)/參團(tuán)費(fèi)，按時(shí)簽約每平米還可以優(yōu)惠200元。最后核算下來的總房款為：1618940-70000（實(shí)際交5萬）-200*89.7=1531000，網(wǎng)簽合同上的總房款也是1531000元，單價(jià)是17068元/平方米。業(yè)主一共支付了1601000元，但這其中僅有網(wǎng)簽合同上的總房款能開具國家正規(guī)發(fā)票，那5萬元的電商費(fèi)/參團(tuán)費(fèi)開具的發(fā)票名目卻是服務(wù)費(fèi)的收據(jù)。
既然交了錢為何不能開具發(fā)票？“5萬抵7萬、6萬抵8萬”又是什么優(yōu)惠活動(dòng)？就此，《商訊·公司金融》函至榮盛發(fā)展，但截至發(fā)稿前，尚未得到任何回復(fù)。
值得一提的是，在刷卡之前，購房的業(yè)主并不清楚這5萬-6萬元金額不等的“服務(wù)費(fèi)”并不進(jìn)入開發(fā)商榮盛發(fā)展的賬戶，而是使用POS機(jī)刷進(jìn)了西藏意家信息科技有限公司、北京意家信息科技有限公司、天津意家信息科技有限公司、廊坊市鳳鳴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等賬戶中。據(jù)知情人士表示，上述收取“服務(wù)費(fèi)”的公司共有10多個(gè)，均為榮盛發(fā)展旗下公司或第三方公司。
另外，根據(jù)業(yè)主向《商訊·公司金融》提供的視頻資料顯示，當(dāng)業(yè)主問及收取電商費(fèi)/參團(tuán)費(fèi)的公司，是否經(jīng)過榮盛發(fā)展的授權(quán)？是否存在合作？榮盛發(fā)展客關(guān)部的一位陳姓經(jīng)理對(duì)業(yè)主表示，是否經(jīng)過授權(quán)不清楚，但合作確實(shí)是存在合作。
視頻資料顯示，當(dāng)業(yè)主問及通過花語城財(cái)務(wù)收取房款中，業(yè)主一起支付的電商費(fèi)/參團(tuán)費(fèi)，榮盛發(fā)展是否應(yīng)負(fù)保證責(zé)任？陳經(jīng)理只是承認(rèn)，是通過他們財(cái)務(wù)支付的，但業(yè)主支付的電商費(fèi)/參團(tuán)費(fèi)，并沒有到他們的賬上，錢款的歸屬并未在他們公司。并告知業(yè)主，他們公司的最終決策是，他們不應(yīng)該退業(yè)主要求返還的“電商費(fèi)/參團(tuán)費(fèi)”，也沒有義務(wù)退這部分錢。業(yè)主可以找收取這部分費(fèi)用的第三方公司要求退還。
對(duì)于業(yè)主反映的上述情況，北京市才良律師事務(wù)所王才亮主任表示，第一、開發(fā)商在售房時(shí)承諾有優(yōu)惠條件，并且購房者按照這個(gè)優(yōu)惠條件交了錢，那么這是一種合同，要約承諾已經(jīng)成立。事后，如果開發(fā)商沒有給購房者以優(yōu)惠，就是一種違約行為；第二、購房者按照開發(fā)商指定的賬戶或者提供的平臺(tái)支付了相關(guān)款項(xiàng)，那么，無論這個(gè)款項(xiàng)是否到了開發(fā)商自己的賬上，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是開發(fā)商收了這個(gè)錢。開發(fā)商現(xiàn)在講沒收到錢是講不過去的。
對(duì)于開發(fā)商這樣操作是否涉及偷稅漏稅？王主任表示，偷漏稅的問題需要稅務(wù)部門去查。如果那些實(shí)際收到錢的分公司、子公司、第三方交了稅，那就沒有偷漏稅。如果沒交那就屬于偷稅。
無獨(dú)有偶，在榮盛發(fā)展開發(fā)的其它樓盤也存在收取“團(tuán)購費(fèi)、裝修保證金、捆綁銷售基金”等情況。
日前，猿人財(cái)京報(bào)道稱，惠州市大亞灣區(qū)榮盛花語馨苑客戶反映，榮盛花語馨苑以優(yōu)先選房為由騙取會(huì)員費(fèi)。該項(xiàng)目銷售人員以優(yōu)先選房為由讓看房客交1萬元會(huì)員費(fèi)，后來卻沒有按承諾退錢。
2019年5月12日，南京公共·新聞報(bào)道了辛女士購買了南京六合區(qū)榮盛風(fēng)情街的一個(gè)商鋪，參加了“6萬抵10萬的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”，遇到的情況完全和榮盛·花園城業(yè)主“服務(wù)費(fèi)”是一樣的。收取該團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的公司為西藏意家信息科技有限公司。
2016年7月30日，《中國經(jīng)營報(bào)》曾報(bào)道，榮盛發(fā)展邯鄲一項(xiàng)目涉嫌違規(guī)收取裝修保證金。榮盛江南錦苑業(yè)主反映，收房之際，開發(fā)商榮盛發(fā)展要求業(yè)主繳納2.5萬到4.2萬元不等的裝修保證金，否則便不交房。
2368億負(fù)債壓頂
榮盛發(fā)展于近日發(fā)布2020年報(bào)及2021年一季報(bào)。從業(yè)績數(shù)據(jù)上來看，或受環(huán)京區(qū)域調(diào)控影響，榮盛發(fā)展的經(jīng)營狀況并不理想。
2020年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元，同比增長10.2%，低于百強(qiáng)房企平均12.4%的銷售業(yè)績?cè)鏊佟?/p>
從經(jīng)營業(yè)績上來看，2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約715.11億元，同比增長0.85%；歸屬凈利潤75.02億元，同比減少17.75%。2020年受到了新冠疫情的影響，2021年一季度榮盛發(fā)展業(yè)績有所回升，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約118.99億元，同比上升44.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.98億元，同比增長1.79%。
《商訊·公司金融》梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，除了環(huán)京區(qū)域的價(jià)格低迷的影響之外，2020年的三費(fèi)支出也是極大壓縮了凈利潤的空間。其中，銷售費(fèi)用達(dá)24.36億元，同比增8.52%，增長的主要原因是銷售人員的薪酬和銷售代理費(fèi)增加所致；另外，管理費(fèi)用增長最多達(dá)26.20億，同比增長15.40%；財(cái)務(wù)費(fèi)用9.34億，同比增長1.88%。2021年一季度，榮盛發(fā)展的三費(fèi)支出再次大幅增長。銷售費(fèi)用4.67億元，同比增長31.05%，財(cái)務(wù)費(fèi)用2.73億元，同比增長37.71%。
受此影響，2020年榮盛發(fā)展毛利率為27.8%，較去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率分別為10.9%和10.5%，分別同比下降2.6和2.4個(gè)百分點(diǎn)。
而且，或受累于近年來榮盛發(fā)展的銷售費(fèi)用的不斷增加，2020年冬天，榮盛發(fā)展進(jìn)行了“大瘦身”。廊坊、霸州、香河、保定、張家口的公司合并為北京公司；天津、唐山、秦皇島的公司合并為天津公司；滄州、衡水、泰安的公司合并為滄州公司。裁員、凍編及降薪同步進(jìn)行中。據(jù)榮盛發(fā)展的員工向《商訊·公司金融》透露，榮盛發(fā)展廊坊銷售公司的領(lǐng)導(dǎo)層在冬天確實(shí)發(fā)生了變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)層“大換血”。并且，在離職時(shí)都沒有進(jìn)行工作的詳細(xì)交接。
年報(bào)顯示，2018年-2020年，榮盛發(fā)展的銷售費(fèi)用為17.27億元、22.45億元、24.36億元；同比增長48.22%、22.95%、8.52%；占當(dāng)期營收的3.06%、3.17%、3.41%。從數(shù)據(jù)上可以看出，雖然銷售費(fèi)用的增速已減弱，但依然處于增長狀態(tài)。而且，隨著營收的增長，銷售費(fèi)用在當(dāng)期營收中所占的比例也是在逐步升高。
另外，榮盛發(fā)展由于2020年以來，陸續(xù)通過超短融、境外美元債以及公司債等多種融資渠道獲取資金，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善，但負(fù)債水平還是在大幅攀升，負(fù)債總額達(dá)到2368億元。截至2020年末，榮盛發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率82.07%，較期初下降0.32個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.23，較期初增長0.36；凈負(fù)債率80.18%。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.78%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。
評(píng)級(jí)遭機(jī)構(gòu)下調(diào)
日前，中金公司將榮盛發(fā)展的公司評(píng)級(jí)由“跑贏行業(yè)”下調(diào)至“中性”。
中金公司在研報(bào)中指出，榮盛發(fā)展的結(jié)算毛利率仍將延續(xù)下降，今明兩年業(yè)績?cè)鏊俪袎海磥順I(yè)績?cè)鲩L的不確定性很高。而且，榮盛發(fā)展的新增項(xiàng)目主要分布于京津冀和長三角區(qū)域（合計(jì)占比69%），中金公司預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策趨緊可能影響項(xiàng)目利潤率水平并壓制后續(xù)業(yè)績表現(xiàn)。
中金公司認(rèn)為，榮盛發(fā)展當(dāng)前土儲(chǔ)充裕度和質(zhì)量均待改善，但受限于降杠桿目標(biāo)，未來提升難度較大。估算榮盛發(fā)展當(dāng)前土儲(chǔ)覆蓋倍數(shù)不足兩年，且補(bǔ)地壓力較大，未來銷售增速可能持續(xù)疲弱。另外，財(cái)務(wù)指標(biāo)承壓，杠桿端改善難度較大。短期內(nèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)“轉(zhuǎn)綠”難度較大，綜合考慮，中金公司下調(diào)榮盛發(fā)展公司評(píng)級(jí)由跑贏行業(yè)至中性。
同時(shí)，考慮到榮盛發(fā)展盈利增長疲弱且財(cái)務(wù)端承壓，中金公司還下調(diào)榮盛發(fā)展2021年每股盈利預(yù)測(cè)32%至1.69元，并將榮盛發(fā)展目標(biāo)價(jià)下調(diào)30%至6.75元。
榮盛發(fā)展成立于1996年12月，總部位于河北廊坊，素有“河北王”之稱。于2007年在深交所上市。目前已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的綜合性全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)。
2020年，榮盛發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園、物業(yè)、酒店經(jīng)營、其他行業(yè)營收占比分別為86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。
2020年，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長三角、中西部區(qū)域的29個(gè)城市獲得土地65宗，規(guī)劃建筑面積714.57萬平方米，相比2019年的979.3萬平方米明顯減少，同時(shí)收縮投資范圍，將資源傾斜于已有市場(chǎng)地位的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，65宗新增土地中，大本營河北省占據(jù)了34宗，分布在廊坊，石家莊，唐山等優(yōu)勢(shì)城市。
截至2020年末，榮盛發(fā)展土地儲(chǔ)備建筑面積為3835.98萬平方米。其中分布最多的是河北省，總面積占比達(dá)到39.2%，其余山東省11.8%，安徽省7.5%，另外長三角地區(qū)的江蘇省占比為6.1%。全年實(shí)現(xiàn)開工964.13萬平方米，完成年初開工計(jì)劃的104.12%；實(shí)現(xiàn)竣工695.80萬平方米，完成年初竣工計(jì)劃的78.42%。簽訂商品房銷售合同面積1174.45萬平方米，同比增長6.96%；合同金額1270.97億元，同比增長10.18%，完成年度簽約計(jì)劃的105.04%。
榮盛發(fā)展在年報(bào)中表示，2021年年度公司計(jì)劃新獲取建筑面積約1122.23萬平米的新項(xiàng)目資源。計(jì)劃簽約金額約1300億元，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款1050億元。
另外，為進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，榮盛發(fā)展將以項(xiàng)目開發(fā)貸款融資為主，提高公司債券、美元債、中期票據(jù)、資產(chǎn)證券化、超短期融資券、定向債務(wù)融資工具及其他新型融資方式規(guī)模，計(jì)劃新增融資544.90億元。2021年第一季度，榮盛發(fā)展已累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積213.83萬平方米，同比增長57.95%；累計(jì)簽約金額255.04億元，同比增長83.67%。
綜合來源：經(jīng)理人傳媒旗下《商訊公司金融》雜志 文：李康；中華網(wǎng)山東頻道
