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    保障房定向工具和REITs被視為銀行貸款和財政投入“解壓”的保障房融資新渠道，其中前者正在成為房企和銀行雙方都青睞的融資工具。

　　保障房融資“口渴”的大背景下，上海地區首只保障房私募債券發行，融資額度13億元人民幣。去年下半年，上海方面就表示開始與中國交易商協會和央行上�？偛繙贤�爭取保障房定向私募債試點。一年的努力已見成效。

　　《第一財經日報》日前從央行上海總部獲悉，上海中星(集團)有限公司(下稱“上海中星”)于8月8日在銀行間債券市場發行該期中期票據(私募債)，此次私募債采取的是非公開定向發售，私募債期限3年，發行利率6.0%，將專項用于上海市保障房建設規劃的曹路保障性住房項目。

　　發行方投資方都青睞

　　保障房定向工具和REITs被視為為銀行貸款和財政投入“解壓”的保障房融資新渠道，其中前者正成為房企和銀行雙方都青睞的融資工具。“私募債是融資成本較低的創新型直接融資工具，從各地試點來看，由于風險可控、資金回收預期穩定，定向投資方認購積極性較大。”中國銀行間市場交易商協會相關人士表示。

　　對于發行方來說，“與傳統融資渠道相比，私募債等債務融資工具具有總額大、成本低、使用限制少、期限靈活等特點�！北緢笥浾邚难胄猩虾？偛苛私獾�，這種融資工具受到保障房建設企業的歡迎。

　　2011年底開始，北京、青海、南京等地已先后“嘗鮮”保障房私募債。相比之下，此次上海中星3年期6.0%的發行利率較為“劃算”：北京國有資本經營管理中心于2011年11月發行的包括20億元3年期中期票據和30億元5年期中期票據，票面利率分別為6.05%和6.13%；青海國有資產投資管理有限公司于2012年8月發行的50億元5年期中期票據利率則為6.28%。

　　“私募債的發行利率是根據發行人的信用評級狀況、參考市場同期債券發行情況，由公司和主承銷商共同商定的。”上述銀行間市場交易商協會相關人士告訴本報記者。

　　推廣效應

　　從融資角度而言，一些銀行對傳統的保障房貸款心有余而力不足。某大行總部相關業務人士告訴本報記者，一來，銀行的房地產貸款指標從緊，部分銀行甚至忙于壓縮這部分貸款，如果要支持保障房貸款，只能靠總行發放專項貸款；二來，銀行的負債面“短多長少”，與保障房3~5年的項目期限存在錯配風險。

　　但是多渠道拓寬保障房的融資方式，使銀行繞過了貸款規模的限制。

　　本報記者此前也從業內獲悉，在經適房、動遷安置房、公租房、廉租房的上�！八奈灰惑w”保障房體系中，前兩者盈利模式相對清晰，回款時間相對較短，銀行融資進入也較為積極；而后兩者尚未形成成熟的市場運作經驗，一些銀行仍在“觀望”。

　　從公開資料來看，此次上海中星的保障房私募債投資標的浦東曹路保障性住房項目，大面積地塊屬于動遷安置房，自身現金流和投資回報率相對穩定。有業內人士認為，事實上，為公租房和廉租房開拓更多融資渠道，將是未來需要研究的課題。

　　值得注意的是，此次上海首推保障房私募債是一次全新嘗試，具有推廣效應，后續將有更多企業跟進。央行上�？偛勘硎荆骸跋乱徊剑�在上海市政府有關部門、人民銀行上�？偛亢徒灰咨虆f會的共同推動下，將有越來越多的上海企業通過銀行間債券市場發行債務融資工具用于保障房建設，促進上海保障房建設工作的順利開展，并為上海國際金融中心建設助力。”

　　繼上海中星之后，上海建工集團股份有限公司或有望發行私募債。其于今年3月發出公告稱，為了彌補保障房建設資金缺口擬申請發行不超過17億元的非公開定向發行債務融資工具，專項用于上海市浦東新區宣橋鎮共有產權保障住房項目建設。