原標(biāo)題：濟(jì)南現(xiàn)有寫字樓20年才能消化 或迎來“剩時(shí)代”

　　7月1日，隨著高度達(dá)300米的綠地中心封頂，濟(jì)南寫字樓似乎一路高歌猛進(jìn)，邁入新時(shí)代。除了綠地和世貿(mào)國際廣場(chǎng)這兩座“天字號(hào)”寫字樓外，濟(jì)南中心、龍奧金座、祥泰廣場(chǎng)……省城東西南北涌現(xiàn)的寫字樓加入了混戰(zhàn)行列。7月5日，2013年濟(jì)南寫字樓開發(fā)與城市建設(shè)成果展示會(huì)在南郊賓館開幕，寫字樓大腕們濟(jì)濟(jì)一堂，一個(gè)個(gè)光鮮招牌下面，記者感受到的是沉默的競(jìng)爭和廝殺聲。

　　存量寫字樓20年才能消化

　　“按照現(xiàn)在的消化能力，濟(jì)南存量寫字樓20年才能消化完。”省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所呂兆毅教授不無擔(dān)心地告訴記者。

　　“數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南在售和在建的寫字樓面積達(dá)400萬到500萬平方米，而今年1到5月份濟(jì)南市銷售的寫字樓面積只有八九萬平方米，平均每個(gè)月銷售1.6萬平米左右。每年最多銷售20萬平方米，這樣計(jì)算的話，現(xiàn)有寫字樓體量大概需要20年才能消化完。”呂兆毅給記者算了一筆賬。

　　而記者從世聯(lián)怡高得知，2013年6月，寫字樓供應(yīng)量達(dá)到今年以來的最高水平，總供應(yīng)量為23.03萬平米，其中新增9.38萬平米。銷售方面，6月，寫字樓市場(chǎng)成交量為1.4萬平米，略高于今年1月至今的平均水平。雖然數(shù)字和呂兆毅教授提供的有些差異，但大體一致，即今年以來，寫字樓的月銷量在1.4萬-1.6萬平方米左右。以這個(gè)數(shù)字計(jì)算，一個(gè)月的寫字樓供應(yīng)量，也要一年多才能消化完。

　　寫字樓市場(chǎng)供大于求

　　“濟(jì)南寫字樓供大于需的局面基本形成。”呂兆毅判斷，“城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶動(dòng)了住宅地產(chǎn)的井噴，這無形中造成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的盲目樂觀，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)和住宅地產(chǎn)一樣搶手，所以大家一哄而上。”

　　“當(dāng)然，寫字樓遍地開花有助于提升城市形象，彰顯城市品牌，適度超前規(guī)劃并非不可取，但一定要考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)變化，否則會(huì)不可避免遇到銷售難題。”呂兆毅提醒。

　　長期投資才是正道

　　“發(fā)達(dá)國家的商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓，主要是開發(fā)商或者所有者自己持有的，一般是不散銷的。比如美國最典型的洛克菲勒家族，至今還持有紐約18座摩天大樓的產(chǎn)權(quán)，這已有七八十年的歷史了。”呂兆毅說，“國際上，寫字樓這種商業(yè)地產(chǎn)一般都是長期投資或者戰(zhàn)略投資為主，而不能像住宅一樣賣給散戶。因?yàn)槿f一這個(gè)散戶的銷售不能達(dá)到你的目標(biāo)，那么寫字樓的開發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)資金斷裂，這就會(huì)帶來很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。”

　　記者了解到，目前濟(jì)南在建和規(guī)劃中的寫字樓體量非常龐大，從這些寫字樓項(xiàng)目的前期規(guī)劃來看，還是以出售為主。據(jù)記者了解，僅有屈指可數(shù)的項(xiàng)目會(huì)嘗試寫字樓自持，比如山東商會(huì)大廈、萬達(dá)廣場(chǎng)。可以看出，開發(fā)商已在逐步嘗試，但仍然只是小范圍的“試水”，且大部分的自持是為了滿足開發(fā)商自己的需求，即將寫字樓作為自己的辦公場(chǎng)所。

　　為什么開發(fā)商不愿意自持呢

　　寫字樓自持，實(shí)際就是將收益從一次性出讓轉(zhuǎn)變成長期收租，租金也就成為影響收益多少的根本因素。以華強(qiáng)國際中心為例，寫字樓售價(jià)基本在1.4萬元/平方米左右，但租金只有3-3.5元/平方米/天，這樣的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市10元以上的回報(bào)率。而從長遠(yuǎn)來看，租金價(jià)格可能會(huì)上漲，與此相對(duì)應(yīng)的卻可能是寫字樓的井噴。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南寫字樓在售與在建體量達(dá)400萬到500萬平方米，但作為一個(gè)二線城市，濟(jì)南對(duì)寫字樓的需求短期內(nèi)看不到同比增幅，供大于求的必然結(jié)果就是租金仍然低洼，長線的持有投資與短線的回籠資金相比，并不具有太大吸引力。