“如何建立合理的住房體系？就應該讓豪宅賣出天價，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。高房價不是為了讓富人發財，而是讓窮人能住上房子。這才是 關鍵。”——6月8日，“理性繁榮，頂尖置業——2013中國高端物業投資價值論壇”在廣州僑鑫·匯悅臺銷售中心舉行，獨立經濟學家、北京大學匯豐商學院 教授金巖石會后接受了專訪。

　　城市價值提升讓房價上漲

　　記者：國家樓市宏觀調控政策未來的方向是什么？

　　金巖石：以前的國五條現在政府很少再提了，目前市場上呼吁最高的就是擴大房產稅的試點。其實每一個政府都不希望自己國家征稅的房產貶值，同時又希望自己 印的鈔票有出口。所以未來政策的方向就是城市化驅動房價上漲和貨幣化驅動人民幣國際化。從這兩點來說，中國未來政策已經沒有太多空間了，所以只能用超額貨 幣驅動政府投資，以及用貨幣加投資驅動城鎮化。因此，中國未來十年的政策方向就是貨幣加城鎮化驅動消費升級，唯一可能的變數，如果證券市場政策得當，股市 有可能代替樓市成為新的投資趨勢。

　　記者：最近包括廣州在內的很多一線城市都出現多個地王，您覺得這是必然的還是反常的，是否意味著未來樓價會因此而再次上漲？

　　金巖石：房價必然上漲，但和土地價格沒有必然的關系。地王出現之后很多人都在說，房價和地價是面包和面粉的關系，其實兩者并不是同一個問題。而是人口、 貨幣在流動中讓土地所承受的空間價值提高了，然后通過房子來分割空間價值而已。空間價值之所以不斷上漲，是因為人口、貨幣、時間和空間貨幣化，轉化為城市 的一切。空氣中漂浮著金錢的味道，而人的生命又是有限的，這才是真正的城市價值。而很多房企之所以一擲千金，也就是看好未來城市的空間價值。

　　記者：目前土地市場正在改革，之前有消息指出，要把宅基地合法化并且上市，您怎么看？

　　金巖石：在沒有一個系統的農村產業化政策出臺之前，任何人都不應該動農民的土地，否則會得罪祖宗。城鎮化不是簡單的讓農民進城，農民進城只能上街要飯。 試想一下，有勞動力的人都進城了，剩下的老弱病殘卻要在農村種糧食供給城市，這不可能也不現實。而那些進城了的農民，很多都沒有上過學，沒有能力就業，但 是進到城市他們的欲望卻被點燃了，在滿足不了他們自身需求的情況下只能鋌而走險。所以，我們應該用農村產業化來解決農村的生存問題，然后把宅基地置換成讓 不能進城的農民能活下去的產業。比如巴西就是個失敗的例子，80%以上的農民都進城了，城市也變成了一個貧民窟，所以現在中國處于一個十字路口，成則歐 美，敗則拉美。

　　珠江新城10萬單價是必然

　　記者：過去廣州被很人多稱之為“理性城市”，相對于北京上海來說，樓價相對較低。但近一兩年廣州樓價也漲了很多，您是任何看待廣州這個城市的房地產市場？

　　金巖石：評價一個城市地位如何，不應該以該城市的樓價為依據。我覺得廣州過去一直沒有找到真正的城市中心，過去一提到廣州，首先想到的是五羊雕石、越秀 區，但這些區域現在居住人口混亂，一些批發市場讓周邊居民的安全系數降低。現在廣州才真正找到了城市的中心，那就是珠江，以水為中心。比如上海的中心由過 去的淮海路轉到陸家嘴，原因就是因為“水”。

　　水可以凈化城市空氣，可以讓人的心情變化。所以一個城市的中心居住理念應該是擇水而居、飲水而居、造水而居。

　　記者：廣州的中心既然是珠江，那珠江新城目前每平方米4、5萬元的樓價還有多少上漲空間？

　　金巖石：按照我的研究，一般一線城市主城區：中心區的比例是1：5，比如上海中環的價格是每平方米6萬元，陸家嘴就可能出現30萬單價的豪宅。深圳和廣州都是這個比例，廣州現在主城區的價格是每平方米2萬元，那珠江新城出現10萬的單價是必然的。

　　“房價壓下來城市就沒機會了”

　　記者：北京和上海等一線城市頻現天價豪宅，廣州也有出現10萬元的單價，你覺得合理嗎？

　　金巖石：什么叫合理價格，買賣即合理。上海的湯臣一品就應該賣每平方米50萬元的價格，然后拿出三分之一的價格給窮人建房子。如何建立合理的住房體系？ 就應該讓豪宅賣出天價，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。窮人就不應該奢望買房，如果窮人也可以買房，那這個城市就是一個貧民窟。把一個城市的房價壓 下來，城市沒有機會了，窮人都不來了。高房價不是為了讓富人發財，而是讓窮人能住上房子。這才是關鍵。

　　記者：為什么一些越貴的產品賣的越好？

　　金巖石：高端物業之所以引得爭搶，有四個原因：

　　第一，奢侈品定價概念。愛馬仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高端物業的價格由誰來決定呢？由塞納河決定，由泰晤士河決定，全球77個金融中心，除了德國的法蘭克福的房價不漲，所有金融中心的房價都是高漲。

　　第二，信用資產概念。豪宅不是房子，因為住豪宅的人是為了獲得更多的機會，很多人是因為住的地方而改變了一生。

　　第三，投資概念。當把豪宅放在經濟周期的波動當中，會看到豪宅的領漲抗跌，漲的時候比平均數快，跌的時候比平均數慢慢，比如香港樓價在1997年到 2002年暴跌，這時候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是從2002年到現在，豪宅漲了5倍，而香港樓價平均值才剛回到1997年的水 平。

　　第四個稅收激發概念。將來一定要開征豪宅稅，只要開豪宅稅，豪宅的價格必然會漲。因為給你貼了一個標簽，你是富人。漲了稅你會心安 理得地住在這里。重慶的房產稅執行后，重慶的豪宅漲了10%。一個國家開征任何稅收，都會導致征稅和稅收辦法產生互動。當我們開征所得稅的時候，意味著所 得長期呈現上升趨勢，開征豪宅稅意味著豪宅也會上升。所以稅收效益會激發房價進一步上漲，如果現在買了，三年后，出現了豪宅稅，你的房價不會下跌，反而會 上漲。

　　記者：現在樓市的特殊時期，投資應該如何把握？

　　金巖石：三點要求。其一，圈內(中心區域)可以投資，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，無水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市 可以投資。選擇投資哪個城市要看他們是否流動人口有1500萬~2000萬，是否有水，是否經濟增長不錯。可以選擇的城市范圍有三，就是三大中心，即大北 京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重慶、大武漢、大西安、大沈陽也是不錯的地方，值得考慮。

　　而高端物業投資有“三個中心”理論， 一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城鎮化開始從50%向65%以上挺進，房價降出現“大城繼續上漲，小鎮相繼暴 跌”。決定城市房價，特別是是決定高端物業房價不是收入，也不是資金回報率，是單位空間面積的人口和財富之間的比例。城市化帶來的人流、錢流、逐水流，讓 單位空間面積的人口財富比暴漲，房價自然上漲。

　　個人簡歷

　　1955年出生的金巖石，被海內外媒體譽為“索羅斯的中國門徒”、“納斯達克市場的活字典”。先后在南開大學，美國哈佛大學等知名大學深造， 代表作品《金巖石解讀中國經濟》。他是最先在華爾街從業創業的華人之 一，所創三普證券于1997年在納斯達克借殼上市，隨后又創立三普投資、三普基金。2001年回國后，先后組建了中國首家合資證券公司——華歐國際以及中 國首家合資基金公司——湘財荷銀(現泰達荷銀)。2008年加盟國金證券，任首席經濟學家，同時兼任上海交大海外學院金融所所長，北大，清華，中國政法大 學，浙大，中歐，中南財大等大學的EMBA教授。