作者|資本市場部來源|野馬財經
秋風起、易水寒，房產企業在叫慘。
萬科哭、融創喊，碧桂園股價已殘。
近日，萬科A（24.300， -0.15， -0.61%）（000002.SZ）在深圳舉辦的秋季例會火了。不是因為業績有多驚人，而是在會場的墻壁和主屏幕上，這家房地產老牌企業赫然打上了“活下去”的標語。
今年6月，中國房地產協會會長胡志剛在接受媒體采訪時坦言，“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”。
如今連“老大哥”萬科都帶頭喊出了這句話，房地產行業的寒冬真的要來了嗎？
萬科帶頭行業哭聲一片
這并不是萬科第一次哭慘。
早在今年6月底，萬科董事局主席郁亮就曾宣布“萬科要告別房地產”。在他看來，住房全面短缺時代已經結束，房價告別單邊快速上漲時代。之后，房地產“唱衰合唱團”成員越來越多。
當時，郁亮憂心忡忡地說，“十年后萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨，我們各地的公司把‘地產’這幾個字去掉。萬科是美好生活的服務商。”
話音剛落，萬科深圳分公司便更名為“深圳萬科發展有限公司”，去掉了“房地產”的字樣。郁亮希望人們在未來想到萬科的時候，想到的應該是美好生活，而不是幾棟房子。
對未來抱有美好憧憬的同時，郁亮對現實的危機也感到焦慮不安。
在9月11日萬科南方區域月度例會上，郁亮就喊出，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標”。
其實，不止萬科，自2018年以來，包括中國恒大（3333.HK）、融創中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）在內的房地產公司都已經開始發出預警。
“春江水暖鴨先知”，最早感受到水溫變冷的或許是中國首富許家印。
今年3月，恒大董事局主席許家印在公司2017年業績發布會上表示，到2020年底，恒大負債率下降到同行中低水平，未來三年恒大的土地支出會逐步減少。
與此同時，融創中國董事長孫宏斌就公開表示，“如果房地產都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了”。在融創9月初舉辦的中期業績報告會上，孫宏斌更是直言短期內房地產調控政策不會放松，且購買預期仍將變化，因此融創要“腳踏實地，這幾年安全放在第一位”。
碧桂園也不例外。據格隆匯報道，在碧桂園近日多個運營中心舉行的視像會議上，碧桂園主席楊國強提出，為了加強有效供貸，考慮把銷售率不佳及正負零為負的項目（即還未進行地面工程者）停工。
大佬們在預警的同時，敏感的資本市場早已感受到了房地產行業形勢的不佳。
東方財富（11.250， 0.21， 1.90%）Choice數據顯示，申萬房地產指數曾于今年1月摸到5829.84的高點，隨后便不斷下跌。截至9月28日收盤，申萬房地產指數報收于3683.85點，今年以來跌幅達到24.73%。
具體來看，“萬融碧恒”四家房地產龍頭公司的股價都面臨不同程度的下跌。
在2018年以來，萬科跌幅為21.76%、融創跌幅25.50%、碧桂園跌幅33.76%。其中，恒大跌幅最小，為18.55%。這或與恒大“護盤心切”有關。此前，恒大曾多次回購自家股票，僅7月就耗資超過30億港元用以回購。
葉落而知秋冬將至
與股價下跌類似的是，大佬們過去高昂情緒的逐漸回落。“葉落而知秋將至”，樓市凜冬將至的背后是他們對融資、負債、銷售、回款數座大山壓頂的焦慮。
最明顯、最直觀的現象便是住宅成交量下降、房價下跌。自中秋小長假以來，就不斷有消息曝出樓盤“降價大甩賣”的消息。先是9月初，恒大傳來消息將啟動全國樓盤促銷活動，推出國內全部樓盤8.9折，最低可至7.4折（如果將全部優惠進行疊加）。
而后萬科緊跟腳步，9月26日有媒體報道稱，廈門“首開萬科白鷺郡”推出特價別墅，89-110平米的聯排別墅，原價500萬，現一口價278萬，“五折大甩賣”震動了整個鷺島。
重壓之下，郁亮在9月份上述例會上更是下了鐵令，“6300億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
對于銷售狀況及對行業的判斷，野馬財經（微信公號：ymcj8686）與萬科取得了聯系，對方表示一切以公告為準。
前不久，上海中原研究院發布了一組數據顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米，同比下降34.6%，創五年新低。二手房價格指數更是連續9個月環比下跌。
房地產價格下跌、銷售量下降的背后，無不折射出房地產巨頭們對加快資金回籠的迫切。
巨頭們對于資金的渴求，自2017年房地產宏觀調控政策愈發趨嚴之后變得日趨突出。融資成本高、融資渠道大幅收縮已經成為碧萬恒等房地產巨頭們當前的心頭病。
國家統計局數據顯示，2018年1月至8月，房地產開發企業到位資金106682億元。其中，國內貸款、利用外資和個人按揭貸款均同比下降。與之形成對比的是，房企自籌資金34959億元，增長11.2%；定金及預收款35447億元，增長15.1%。
這意味著，房地產企業對自籌資金、賣房定金及預收款的內部造血能力依賴越來越強。
然而，2018年9月下旬，一則“商品房預售制取消”的傳聞幾乎讓整個房地產行業感到無比緊張。
一直以來，預售項目，也就是俗稱的“賣樓花”是房地產企業資金周轉的重要組成。新城控股（26.190， 0.01， 0.04%）（601155.SH）高級副總裁歐陽捷發布文章指出，沒有了預售資金，房企很可能將減少大約33%的資金來源，并對樓市住房供應等產生連帶影響。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向野馬財經（微信公號：ymcj8686）解釋，“通過預售制度的變革，資金弱的房企是無法進行開發投資的，將對相關企業形成較大約束。”
花式突圍各顯神通？
除了直指房企資金鏈的“取消預售制”傳聞外，6月出現的棚改收緊傳聞，以及高懸未落的“房產稅之靴”，也都使得房地產企業越來越謹慎，越來越急于找到出路伺機突圍。
何去何從？
2018年9月26日，萬科以13億元將北京海南航空大廈收入囊中。
一邊哭喊著要“活下去”，一邊斥巨資購入地產項目，這看似自相矛盾的動作背后，實則為北京萬科“曼哈頓計劃”的延伸。
“曼哈頓計劃”又稱“存量改造計劃”，于2015年推出，旨在通過對存量地產進行改造升級，尋求新的利潤增長點。3年來，北京萬科已經主導進行了西單商場、望京國際商業中心、通州萬科大都會等項目的改造。
有著十余年房地產行業從業經驗的金先生向野馬財經（微信公號：ymcj8686）分析，“萬科的存量房改造基本都是商業地產，這是房地產企業轉型的一個重要方向。”
此番收購北京海航大廈，均價約為3.3萬元/平方米，而周邊商業地產均價大都在4至5萬元/平方米，甚至更高。
“不久前炒得火熱的住宅租賃、長租實際上也是存量博弈。當然住宅地產與商用地產改造各有利弊”，金先生補充道。
除了萬科，2018年3月，融創也與盛煦地產簽署了戰略合作協議，共同發起國內首只存量資產并購基金，涉水商業地產存量房市場；至于長租，更是吸引了招商蛇口（18.690， 0.11， 0.59%）（001979.SZ）、保利地產（12.170， -0.09， -0.73%）（600048.SH）、金地集團（9.070， 0.02， 0.22%）（600383.SH）、龍湖集團（0960.HK）一系列巨頭。
如果說盤活存量尚屬于房地產行業體系內的調整，那么押注新能源汽車，則是更加大膽的嘗試。
野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，近年來，龍頭房企動輒幾十甚至幾百億元砸向新能源汽車領域。
寶能將觀致汽車51%股權收入囊中，并用不到兩年時間完成汽車全產業鏈布局；華夏幸福（25.330， 0.27， 1.08%）（600340.SH）董事長王文學通過旗下知合出行，拿下合眾汽車控股股東位置，知合出行還投資了汽車租賃、自動駕駛等領域一系列公司。
碧桂園則另辟蹊徑，試圖通過順德新能源汽車小鎮的建設，吸引汽車創新企業入駐，以此分享行業紅利。綠地控股（6.400， 0.00， 0.00%）也曾斥資15.5億元入股潤東汽車，不過不足一年便抽身退出。
除此之外，剛剛頂著“A股新能源整車第一股”上市的北汽藍谷（10.450， 0.95， 10.00%）（維權）（600733.SH），復雜的股權迷宮背后，還暗藏著泛海控股（5.300， 0.00， 0.00%）（000046.SZ）、榮盛發展（7.980，-0.05， -0.62%）（002146.SZ）、綠地控股（600606.SH）諸多地產企業。
房地產大佬們對于汽車如此熱愛，汽車行業分析師鐘師向野馬財經（微信公號：ymcj8686）分析，作為大宗生活消費品，房產、汽車都具有規模大，利潤高的特點。房地產業最輝煌的時代已經過去，汽車業雖增速趨緩，卻一直有提升的空間。因此對于房地產巨頭企業來說，“腳踏兩只船”是很符合投資安全的邏輯。
更有意思的是，和萬科一樣，忙著戰略突圍的同時，龍湖、保利等企業也在今年進行了“去地產化”的更名。
存量博弈、押注新能源。。。。。。對身處行業微妙時刻的房地產巨頭而言，哪條才是正確的突圍之路，或許只有時間知道答案。
