在啟德國(guó)際金融中心的運(yùn)作中，離不開一個(gè)人，他就是啟德置業(yè)的實(shí)際控制人張輝。張輝及其兄弟張浩共同控制多家地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)的樓盤有些存在著嚴(yán)重的問題
◆導(dǎo)報(bào)記者 王延鋒 王迎波 濟(jì)南報(bào)道
318米，建成后將是濟(jì)南第一高樓，這曾是啟德國(guó)際金融中心閃閃發(fā)光的名片。現(xiàn)如今，這張名片正在褪色。因?yàn)椋瑔⒌聡?guó)際金融中心的開發(fā)商資金鏈已經(jīng)斷裂。
濟(jì)南市中級(jí)人民法院日前公告，啟德國(guó)際金融中心所在地塊的使用權(quán)及在建工程將于本月20日拍賣，參考價(jià)合計(jì)9.98億元。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目之所以將被拍賣，緣于中國(guó)重汽集團(tuán)旗下山東鑫海投資有限公司(下稱“鑫海投資”)對(duì)開發(fā)商山東啟德置業(yè)有限公司(下稱“啟德置業(yè)”)的追債，涉及債權(quán)本金8.45億元、到期利息1.06億元以及逾期利息。
啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目將被拍賣的消息，不僅在業(yè)內(nèi)引起震動(dòng)，也引發(fā)買房者的緊張：項(xiàng)目被拍賣了，買房者的權(quán)益如何保障？
項(xiàng)目被拍賣
1月27日，農(nóng)歷臘月二十七，正在為春節(jié)忙活的李巖收到一個(gè)壞消息：他已經(jīng)交了50%房款的啟德國(guó)際金融中心要被拍賣了。
當(dāng)日，濟(jì)南市中級(jí)人民法院公告稱，將于2月20日舉行拍賣會(huì)。拍賣標(biāo)的分為兩部分，共包括三宗國(guó)有土地使用權(quán)及地上的在建工程、在建物，參考總價(jià)9.98億元。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，拍賣標(biāo)的正是啟德國(guó)際金融中心所占國(guó)有土地使用權(quán)及其在建工程、售樓中心等。
公開資料顯示，啟德置業(yè)在2010年10月12日以8億元的價(jià)格拿下了上述三宗土地。該地段位于濟(jì)南東部CBD 核心地區(qū)，規(guī)劃建設(shè)四棟超高層建筑。其中，一棟高度為121米，兩棟高度為193米，另外一棟為主體建筑，高度達(dá)到318米。318米的高度，超越了當(dāng)時(shí)在建的綠地中心，成為“濟(jì)南第一高樓”，直到2012年底高度為500米的恒大國(guó)際金融中心開建。
啟德置業(yè)在拿下該項(xiàng)目后進(jìn)展緩慢，當(dāng)時(shí)即有傳言稱開發(fā)商資金鏈緊張。至2012年9月，啟德國(guó)際金融中心終于開工建設(shè)。同時(shí)，開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，以認(rèn)購(gòu)的方式吸引客戶投資。
李巖便是在2012年年底投資該項(xiàng)目的。“當(dāng)時(shí)付了50%的房款，簽了合同，選了房。”但沒想到，開工一年多后，他卻接到了項(xiàng)目即將被拍賣的消息。
鑫海追債本金8.45億
11日，導(dǎo)報(bào)記者來到啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目所在地。在現(xiàn)場(chǎng)看到，規(guī)劃建設(shè)的4棟高樓中，只有高度為121米的商務(wù)辦公樓開建，另外兩棟193米的高樓只是一個(gè)大坑，318米的高樓還是一個(gè)土堆。
該項(xiàng)目的承包商為中建三局，其留守的一名工作人員介紹說，“啟德置業(yè)欠我們的工程款，工程在年前就停下了，我們已經(jīng)把大部分設(shè)備撤走。”
中建三局員工的一席話，讓啟德置業(yè)的窘境可見一斑。但中建三局絕不是惟一的債主，啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目之所以被拍賣，正是因?yàn)閭髯穫瑐鞯拿譃轹魏Ｍ顿Y。
鑫海投資身出名門，其大股東為山東鑫海擔(dān)保有限公司，后者的大股東是中國(guó)重汽集團(tuán)。
來自最高人民法院的判決書顯示，鑫海投資曾委托齊魯銀行城西支行向啟德置業(yè)發(fā)放貸款，啟德置業(yè)以上述三宗土地使用權(quán)為貸款提供了抵押，貸款總額共計(jì)8.45億元。
該貸款分三期發(fā)放。2010年10月8日，鑫海投資首次通過齊魯銀行城西支行向啟德置業(yè)提供貸款1.15億元，用于后者繳納土地競(jìng)買保證金。此后的2010年11月16日和2011年4月19日，啟德置業(yè)以同樣的方式分別向鑫海投資借款3.3億元和4億元。這三筆貸款期限都為一年，年利率15.6%。
上述1.15億元借款和3.3億元借款到期后，啟德置業(yè)并未能支付本息。期間，啟德置業(yè)僅支付64.78萬(wàn)元利息。鑫海投資認(rèn)為啟德置業(yè)違約，決定提前收回4億元貸款，并在2011年11月22日向山東省高級(jí)人民法院提出訴訟。
該案經(jīng)過初審、終審，最高人民法院在去年6月3日作出判決，要求啟德置業(yè)在判決之日起10日內(nèi)，償還鑫海投資借款8.45億元本金及利息。同時(shí)，鑫海投資有權(quán)對(duì)啟德置業(yè)三宗土地折價(jià)或者拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
但是，最高人民法院作出判決后，啟德置業(yè)遲遲未能償還對(duì)鑫海投資的借款，這才有了濟(jì)南市中級(jí)人民法院對(duì)啟德置業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)拍賣的處置。
張輝的“財(cái)技”在啟德國(guó)際金融中心的運(yùn)作中，離不開一個(gè)人，他就是啟德置業(yè)的實(shí)際控制人張輝。張輝及其兄弟張浩共同控制多家地產(chǎn)企業(yè)，包括啟德置業(yè)、大地房產(chǎn)、三威置業(yè)等，其曾開發(fā)的樓盤包括大地葡萄園、大地華園、三威大廈、大地銳城等。在張輝開發(fā)的這些樓盤中，有些存在著嚴(yán)重的問題。如大地銳城項(xiàng)目，其1至6號(hào)樓規(guī)劃建設(shè)高度為19層，但開發(fā)商居然違規(guī)蓋了33層，迄今眾多業(yè)主仍未能拿到房產(chǎn)證。在啟德國(guó)際金融中心的開發(fā)中，張輝也顯示出了高超的“運(yùn)作”能力。啟德國(guó)際金融中心所占三宗土地，是啟德置業(yè)在2010年10月12日拍得。但僅僅是在4天前的10月8日，啟德置業(yè)才從鑫海投資獲得1.15億元借款，以此繳納了土地競(jìng)買保證金。由于啟德置業(yè)在獲得1.15億元借款時(shí)，尚未取得對(duì)上述三宗土地的控制權(quán)，為避免1.15億元借款處于風(fēng)險(xiǎn)敞口狀態(tài)，啟德置業(yè)及鑫海投資進(jìn)行了復(fù)雜的股權(quán)操作：注冊(cè)資金5000萬(wàn)元的啟德置業(yè)原由三威置業(yè)全資控股；2010年10月11日，啟德置業(yè)全部股權(quán)被無償劃撥給鑫海投資；雙方約定，在上述三宗土地被抵押于鑫海投資的手續(xù)辦理完畢三日內(nèi)，啟德置業(yè)的股權(quán)將被轉(zhuǎn)回三威置業(yè)或其指定的其他公司；2011年6月28日，在抵押手續(xù)辦完后，啟德置業(yè)股權(quán)被無償轉(zhuǎn)給三威置業(yè)設(shè)立的山東悅海投資有限公司。除了從鑫海投資籌借了7.3億元之外，張輝還積極拓展其他融資渠道。以大地銳城1至6號(hào)樓的房產(chǎn)為介體，張輝以售后回租的方式，陸續(xù)從國(guó)泰租賃有限公司獲得7400萬(wàn)元借款。這部分借款已經(jīng)全部逾期。目前，國(guó)泰租賃有限公司也已經(jīng)將啟德置業(yè)及擔(dān)保人三威置業(yè)、大地房產(chǎn)、張輝等告上法庭。此外，濟(jì)南市中級(jí)人民法院進(jìn)行拍賣的評(píng)估報(bào)告中還顯示，在2011年6月份，啟德置業(yè)還以土地為抵押，分兩次向齊魯銀行濟(jì)南城西支行貸款3.9億元和1.58億元，貸款期限至2013年9月19日。這兩筆貸款是否清償尚不清楚。一個(gè)有意思的“運(yùn)作”是，在啟德置業(yè)陷入泥潭之際，張輝對(duì)啟德置業(yè)構(gòu)架大調(diào)整：去年9月26日，悅海投資對(duì)啟德置業(yè)的股權(quán)被全部轉(zhuǎn)讓給自然人李曉紅、繆林，張輝不再擔(dān)任法人代表、董事，取而代之的是李曉紅。11日，導(dǎo)報(bào)記者曾電話采訪李曉紅，李曉紅稱自己雖然是法人代表，但對(duì)啟德置業(yè)資產(chǎn)被拍賣一事并不了解。啟德置業(yè)內(nèi)部員工對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，李曉紅不是“外人”，只是公司財(cái)務(wù)部一名員工而已。買房者權(quán)益如何保障啟德置業(yè)資產(chǎn)面臨拍賣，除了一些“大人物”在著急，普通的買房者更是像熱鍋上的螞蟻。“我們買房子是向啟德置業(yè)買的，啟德置業(yè)的土地和蓋的樓被拍賣了，我們的房子怎么辦？”李巖問。他表示，目前投資者已經(jīng)自發(fā)組織起來，并選出了21人組成的“業(yè)主委員會(huì)”，要求在處置啟德置業(yè)的資產(chǎn)中保護(hù)投資者的權(quán)益。一名“業(yè)主委員會(huì)”的成員12日晚對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說，“業(yè)主委員會(huì)”已經(jīng)聯(lián)系上109名投資者。據(jù)“業(yè)主委員會(huì)”估計(jì)，投資者總數(shù)在150人以上。這名成員說，從“業(yè)主委員會(huì)”統(tǒng)計(jì)的的情況看，大家投資的時(shí)間最早可至2011年7月份，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目甚至尚未開工。因該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售許可證，投資者都是以購(gòu)買優(yōu)惠卡或認(rèn)購(gòu)的形式投資的。“但名義上是購(gòu)買優(yōu)惠卡或認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是預(yù)付了款項(xiàng)。因?yàn)榇蠹业某鲑Y比例很高，大部分在總房款的30%至50%之間。”投資者們擔(dān)心，啟德置業(yè)主要資產(chǎn)就是土地和在建工程，公司在這些資產(chǎn)被拍賣之后將成為空殼。到時(shí)，投資者的資金將追償無門、血本無歸。因此，投資者要求在處置啟德置業(yè)資產(chǎn)時(shí)保護(hù)他們的權(quán)益，“接盤者進(jìn)來后，應(yīng)承認(rèn)我們的購(gòu)房權(quán)益；如果不承認(rèn)，那在資產(chǎn)拍賣時(shí)應(yīng)優(yōu)先償還我們的購(gòu)房款。”上述“業(yè)主委員會(huì)”成員說。11日至13日，導(dǎo)報(bào)記者曾多方聯(lián)系啟德置業(yè)，但其位于姚家辦事處東樓三層的注冊(cè)地址上并不存在該公司，其售樓處代銷人員稱啟德置業(yè)工作人員不在，其位于發(fā)展大廈的辦公人員稱不接受采訪。李曉紅也以不知情為由婉拒采訪，并拒絕幫導(dǎo)報(bào)記者聯(lián)系張輝。
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