杭州樓盤(pán)降價(jià)將崩盤(pán)論推上輿論潮頭，一些山東省內(nèi)的購(gòu)房者認(rèn)為濟(jì)南房?jī)r(jià)也會(huì)跳水，這雖是一種良好期盼，可到底漲還是降，嘴上說(shuō)恐怕不靠譜，得先搞清楚支撐房?jī)r(jià)一路上漲的幕后因素到底是啥。供過(guò)于求還是供不應(yīng)求？房地產(chǎn)商花了多少買(mǎi)地錢(qián)？銀行的錢(qián)袋子有沒(méi)有扎緊？
【供求關(guān)系】 九成是剛需，3個(gè)多月就能清空庫(kù)存
房子賣(mài)得不好，庫(kù)存量大，房企手上又缺錢(qián)，就會(huì)降價(jià)走量，回籠資金。持續(xù)高庫(kù)存便是日前杭州個(gè)別樓盤(pán)突然降價(jià)的重要原因。“庫(kù)存量是項(xiàng)目在取得預(yù)售證后累計(jì)沒(méi)有銷(xiāo)售出去的房子，一般來(lái)說(shuō)，6個(gè)月的庫(kù)存消化周期是一個(gè)健康正常的狀態(tài)�！睗�(jì)南世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱江說(shuō)。
一定程度上，庫(kù)存壓力如何也是判斷目前濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要維度。朱江說(shuō)，統(tǒng)計(jì)顯示，去年濟(jì)南的庫(kù)存量為145萬(wàn)平方米，主要以中大戶型及遠(yuǎn)郊房源為主。根據(jù)月均銷(xiāo)售量計(jì)算，濟(jì)南的庫(kù)存3個(gè)月零10天能銷(xiāo)售完，遠(yuǎn)低于平均消化周期。
供需關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的核心因素。世聯(lián)地產(chǎn)2013年至2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，去年濟(jì)南商品房總供應(yīng)量為57389套(663.49萬(wàn)平米)，新增供應(yīng)量為48166套(543.28萬(wàn)平米)，較2012年分別增長(zhǎng)39.2%和36.9%。從成交來(lái)看，去年全年普通住宅共成交46221套(518.44萬(wàn)平米)，成交率高達(dá)77%以上，整體呈現(xiàn)供需兩旺的特點(diǎn)。
從成交的戶型來(lái)看，仍以剛性需求為主，兩室和三室的成交套數(shù)占總成交的92%，面積占全年總成交的88%。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，濟(jì)南市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)下行的動(dòng)力不足。
【土地供應(yīng)】 1月成交45地塊，拿地?zé)崆椴粶p
俗話說(shuō)，水漲船高。同樣地，土地?zé)�，樓市則難降溫；地價(jià)漲，房?jī)r(jià)通常也會(huì)走高。根據(jù)2010年至2012年的有關(guān)調(diào)查，濟(jì)南市住宅用地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為20%左右。通俗來(lái)講，如果某樓盤(pán)的售價(jià)為10000元/平方米，那么其中有2000元是買(mǎi)地錢(qián)。
濟(jì)南市國(guó)土資源部門(mén)統(tǒng)計(jì)顯示，去年土地供應(yīng)229宗，其中居住與商服用地共221宗，同比增長(zhǎng)97.3%。從全年的供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，2000萬(wàn)平米的面積是2012年的3.4倍。東部和西部是供應(yīng)主力，特別是西客站片區(qū)，成為各大房企爭(zhēng)奪的熱土。從成交來(lái)看，去年土地共成交164宗，總計(jì)766.06萬(wàn)平米。
去年的成交熱潮延續(xù)到了今年。1月份濟(jì)南土地市場(chǎng)異�；钴S，短短一個(gè)月累計(jì)成交45塊土地，總成交金額177.87億元，這也創(chuàng)下了有史以來(lái)最高的月成交紀(jì)錄。
省城資深地產(chǎn)評(píng)論人趙魯梁認(rèn)為，原本在3月份才會(huì)出現(xiàn)的交易高峰提前出現(xiàn)，這與各大房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有關(guān)。去年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，不少房企都如期甚至超額完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，對(duì)今年的市場(chǎng)預(yù)期也很是看好，急需拿地利于全年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橹饾u高漲，也在帶動(dòng)土地價(jià)格上漲。去年平均1944元/平米的樓面地價(jià)同比出現(xiàn)了6.3%的上漲。業(yè)內(nèi)人士分析，地價(jià)的上漲說(shuō)明房?jī)r(jià)難以下降。
【信貸政策】 房企融資成本高，或助推房?jī)r(jià)
“貨幣政策調(diào)整本身和房地產(chǎn)政策沒(méi)有關(guān)系，但是它一旦調(diào)整，一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響�！睂�(duì)于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前所講的這句話，省城一些置業(yè)顧問(wèn)最近頗有體會(huì)。
26日，省城一連鎖中介金融部負(fù)責(zé)人向記者“訴苦”：從年前11月至今，已積壓了200多個(gè)貸款件，審批早已通過(guò)，但是遲遲沒(méi)有放款。多家樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)也稱(chēng)，原本年初對(duì)首套房的利率折扣，今年不但沒(méi)有了，反而有可能上浮。
目前的信貸政策情況如何？中國(guó)建設(shè)銀行山東省分行公司部總經(jīng)理劉振勇說(shuō)，目前資金緊張暫時(shí)不會(huì)改變，銀行在對(duì)房地產(chǎn)的信貸額度上沒(méi)有出現(xiàn)減量壓縮，但會(huì)對(duì)區(qū)域選擇、項(xiàng)目特點(diǎn)等作出更為嚴(yán)格的篩選�！拔磥�(lái)主要側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)較小的二三線城市，側(cè)重剛需樓盤(pán)，同時(shí)評(píng)估中小企業(yè)的還款能力�！�
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行山東省分行公司部副總經(jīng)理宗力說(shuō)，銀行貸款之外，不少房企還會(huì)選擇信托、私募資金等多元融資方式，資金到期歸還后，再次融資時(shí)信托利率會(huì)提高，一定程度上增加了房企的成本。
劉振勇說(shuō)，無(wú)論是銀行貸款，還是民間借貸等融資渠道，對(duì)中小房企都不算有利，這可能會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
【綜合預(yù)測(cè)】 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，但漲幅會(huì)收窄
在樓市一片喊跌的輿論浪潮中，濟(jì)南的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跳水？恐怕連假摔都很難出現(xiàn)。
先來(lái)看一下供應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，根據(jù)2013年成交居住用地以及已確定入市加推項(xiàng)目推算，預(yù)計(jì)今年將有約650萬(wàn)平米以上的新增商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。再加上庫(kù)存量，今年全年的商品房供應(yīng)量將達(dá)800萬(wàn)平方米以上。這比去年的供應(yīng)量增加137萬(wàn)平米。
同時(shí)，在外來(lái)人口、省會(huì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)聚集、城鎮(zhèn)化等多重因素的疊加影響下，需求旺度不減。以外來(lái)人口為例，濟(jì)南外來(lái)人口的增長(zhǎng)速度由2010年以前的8萬(wàn)人/年，增長(zhǎng)至近三年的14萬(wàn)人/年，這無(wú)疑會(huì)增加有效需求。
“當(dāng)供應(yīng)量明顯大于需求量時(shí)，這將帶來(lái)明顯的庫(kù)存，庫(kù)存去化壓力較大時(shí)，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的動(dòng)力將明顯降低�！敝旖J(rèn)為，綜合來(lái)看，今年濟(jì)南房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，但漲幅會(huì)收窄。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1月至12月，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格同比上漲9.4%。世聯(lián)地產(chǎn)分析認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)漲幅低于2013年，預(yù)計(jì)將在6%左右。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這種分析是基于面上情況的整體分析，具體到片區(qū)和樓盤(pán)，情況肯定有區(qū)別。除西客站片區(qū)外，華山片區(qū)、濱河新區(qū)、工業(yè)北路、唐冶片區(qū)等也將成為省城新的熱點(diǎn)區(qū)域。
中國(guó)潮人怎么玩游艇
