位于青島市北區廣昌路5號的國隆幸福城項目自2014年開始停工，中間雖曾短暫復工，但很快因債務情況復雜再次停工，解決方案陷入“死循環”階段，后來市北區政府副區長帶隊到濟南學習“彩石山莊”業主優先受償處理模式，讓業主再次看到復工的希望。最近，在有關部門的努力下傳來好消息：項目將在9月11日網上整體拍賣，雖然起拍價高達6.88億元之多，但是在市區土地資源緊缺、房價經過一輪大漲的背景下，相信會吊起不少開發企業的胃口。
網絡平臺上公開拍賣 起拍價超6.88億元“我們等了三年多的房子終于有眉目了，樓盤下月就要拍賣了。”日前，在國隆幸福城的業主QQ群里，一則消息引發了756名業主的熱烈討論。8月2日，青島市市北區法院在淘寶網上的一則拍賣公告顯示， 山東省青島市市北區人民法院將于2017年9月11日10時至9月12日10時止，將在青島市市北區人民法院阿里巴巴司法拍賣網絡平臺上，公開拍賣坐落于青島市廣昌路5號昌盛花園二期（1）在建工程，即國隆幸福城項目。
拍賣公告顯示，項目資產共分為4塊，起拍價超過6.88億元，競拍者需要交的拍賣保證金為13763萬元，拍賣的增價幅度為每次300萬元。與本標的物有利害關系的當事人也可參加競拍，意味著其開發商青島國隆昌盛投資置業有限公司也有權利參與競拍，但此次拍賣并沒有設定優先購買權人。另外，拍賣公告要求，競買人應當是具備二級（含二級）以上房地產開發資質的房地產開發經營企業。
關于項目已售部分的房產情況為，已知購房者為已網簽限價房542套、未網簽限價房1套、已網簽商品房252套及未網簽已收定金及工程抵賬房60套。拍賣底價包含被執行人青島國隆昌盛投資置業有限公司提供的已售房未收房款1.47余億元。
據悉，國隆幸福城項目共七棟高層1053戶，510套商品住房，目前還有300套左右的商品房可對外銷售。除了商品房外，國隆幸福城還有543戶保障房購房者。此外，項目還有教育配套、車位配套、商鋪等資產。項目雖三年前已封頂，但自2014年11月停工以來，工地上逐漸荒蕪破敗，建筑材料堆砌，設備銹蝕嚴重，雖然工地上有人看守，但是明顯已經很久沒有人在工地上活動，原計劃2015年3月交付的房子至今沒個說法。“一個月前法院的人曾來過，聽說10月份就能復工。”14日上午，工地門口的保安告訴記者。
未售部分估價 半年前已超8.55億
今年3月31日，青島衡元德房地產評估有限公司出具的估價報告顯示，國隆幸福城項目在2017年3月31日的市場價值未售部分房地產總價超8.55億元，共計855559732元，當時按照住宅部分單價17009元/平方米來計算；商業部分單價15977元/平方米來計算；停車位單價120000元/個；教育設施部分單價8161元/平方米。
已售部分未收房款總值147620419.71元；其中已網簽限價房542套未收房款91200333元；未網簽限價房1套未收房款393552.8元；已網簽商品房220套未收房款43129383.56元；未網簽已銷售商品房60套未收房款12897150.35元。根據評估公司的估價報告顯示，該項目續建成本總價為231188644元，意味著接盤者還需要至少投入2.31億元才能完成項目建設。
拍賣公告顯示，拍賣方式為設有保留價的增價拍賣，保留價等于起拍價，至少一人報名且出價不低于起拍價，方可成交。有業主表示：“我們擔心起拍價太高了，沒人接盤會導致項目流拍。”但也有細心的業主算過這樣一筆賬，項目可售商品房還有不到300套，按2萬元/平方米（參考周邊房價，附近二手樓盤已經達到2.3萬元每平方米），此外加上未售的商鋪及教育配套設施，總價值大約在12-14億元左右 。
停工三年來 周邊房價已翻番
假如首拍以起拍價成交，接盤者除了需要投入法院拍賣的6.88億元，還需追加工程建設費用、稅費大約2-2.5億元，總成本可以控制在9.4億元內。如果按照最高收益14億元減去投入資金成本9.4億，利潤可達4.6億元左右，即便是按照最低的12億元收益來算，接盤者也能獲得2.6億元的回報。業主代表王先生告訴記者，待拍賣結束確立項目建設主體后，將進入清償階段，他們希望政府能像濟南彩石山莊的處理模式一樣，讓購房的業主得到優先受償。
房價經過過去三年的上漲，目前，國隆幸福城周邊的海信湖島世家二手房單價已達24800元/平方米。中海臨安府高層為22000元/平方米，疊拼26000元/平方米。周邊交通也方便，配套成熟，規劃中的地鐵5號線還設有湖島站和宜昌路站。此外，該項目還緊靠海云庵商圈以及四方利群商圈，學校有北山二小、湖島小學、四方小學等，附近的醫院有青島市中心醫院、青島大學附屬醫院市北院區等。
國隆幸福城停工接近三年，幾近爛尾，整體拍賣也是克服了重重阻力，這除跟數百戶業主的積極爭取有關外，也跟三年來樓市回暖，主城區土地資源匱乏、房價翻倍增長密不可分。
保留原來購房資格 保障房還是原房原價
國隆幸福城的開發商青島國隆昌盛投資置業有限公司是否有接盤的打算？13日，記者聯系到青島國隆昌盛投資置有限公司實際負責人高鴿。“公司用了兩年多的時間試圖盤活這個盤，也一直沒有放棄和解的機會，但是和解需要法院 、政府、業主的一致同意，和解的優勢就是能快速解決這個死結，讓項目盡快復工。”她告訴記者，他們根據市場估值判斷項目未售部分價值在12-13億元左右，但評估報告只有8.55億元，明顯處于低價。但目前他們沒有接盤的能力，現在已經到了法院拍賣的階段，他們也不想項目再節外生枝，希望項目盡快落地，拍個高價，好給業主和債權人一個交代。
“這次網絡拍賣完全是市場行為，司法拍賣信息發布之后，我們主動向一些開發商發布了這一消息，至于這些開發企業是否會參與競拍，我們并不掌握。”14日，青島市北區開發建設局相關負責人喬工程師透露，確實有不少企業咨詢項目情況，但是是否一拍成功要看市場情況，畢竟開發企業也要看能否獲得利潤。
“這次拍賣并不拍賣已經網簽的商品房和保障房，購房業主的利益已經得到保證了，保障房還是原房原價，不管是哪個開發商接盤，保留了原來的購房資格，此前我們給業主提供了三種解決方案，包括退購、繼續購買、提供利息和安置房等，這些都保證了購房者的利益。”喬工程師透露，國隆幸福城項目之所以能通過司法途徑網上拍賣，就是借鑒了濟南爛尾樓“彩石山莊”的處理模式，但并不是完全照搬，因為項目情況不同，各個區的情況也不同。
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拍賣不涉及延期交房違約金
為了盡快推進項目復工建設、償付債權人，整體拍賣國隆幸福城項目不失為解決目前爛尾情況的有效途徑。記者了解到，國隆幸福城此次拍賣并沒有變更房子買受人的主體，只是變更了開發建設主體，所以限價房還是限價房，商品房還是商品房。
“此前這一項目的債權人是山東省金融資產管理有限公司青島分公司，目前債權人正在變更。但這次拍賣并不包含業主的延期交房違約金，違約金的問題建議業主通過法律途徑追討。”負責此次拍賣的青島市市北區人民法院一位梁姓法官介紹，拍賣信息發布之后，已經有具有意向的企業進行咨詢，但是不到最后并不能確定都有哪些企業參拍，能否一拍成功也不好說，但他認為出現更高的拍賣價也不是沒有可能。
業內人士分析，從區位條件來看，國隆幸福城這一地塊頗具價值，此次如果能拍賣成功，或將是兩全其美的結果，不僅解決了幾百戶居民的房子問題，或許能為解決保障房爛尾問題提供一定借鑒經驗。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 趙波）
