日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）稱，2019年8月核心城市房價(jià)停止上漲，且近3-5年曾有較大漲幅的二線城市，如濟(jì)南、青島等房價(jià)以回調(diào)為主。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前不少購房者在持幣待購，處于觀望中。
濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理柳廉恒認(rèn)為，房價(jià)企穩(wěn)是不少人的共識(shí)，但在這種大趨勢下，不同房產(chǎn)還是會(huì)產(chǎn)生漲跌分化，需要具體問題具體分析；對于購房者尤其是剛需族來說，“最需要的時(shí)候，才是購房最佳時(shí)機(jī)。”
購入房產(chǎn)更關(guān)注地段和學(xué)區(qū)
根據(jù)《報(bào)告》，今年8月濟(jì)南房價(jià)環(huán)比下跌1.1%、同比下跌11.01%；青島更比去年同期下跌15.82%。《報(bào)告》將濟(jì)青兩地歸類為“近3-5年房價(jià)曾有較大漲幅的二線城市”，并將這種下跌評價(jià)為“削峰”效應(yīng)。
居民劉彬目前在濟(jì)南市長清區(qū)與人合伙經(jīng)營一家信貸公司，他父親上世紀(jì)90年代就開始做生意，最早是開工廠，為此家里還買了廠房；后來制造業(yè)不太景氣，又把廠房改造成公寓出租。
2017年年初，長清區(qū)興起的大規(guī)模舊城改造涉及到了劉彬家的公寓，回遷之后，他家里一共分到了8套房產(chǎn)。據(jù)他介紹，自己名下有2套，這些房屋都已對外出租。
劉斌發(fā)現(xiàn)，“繁華的地段再加上小戶型，這種房子非常適合剛需族。此外，好的學(xué)區(qū)房非常緊缺，流向市場的也很少。”上個(gè)月，他去了位于濟(jì)南大學(xué)城實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)的金基悅麓小區(qū)看房。算上支付給中介的“名額費(fèi)”，這個(gè)小區(qū)的成交價(jià)格在每平米18000元左右。
與此同時(shí)，劉彬也注意到，長清區(qū)轄區(qū)內(nèi)各村鎮(zhèn)出現(xiàn)了一批空置的住房，“長清的年輕人都希望去濟(jì)南落戶，所以家里的房子都空出來了，這些房子都不好賣。”
基于以上認(rèn)知，劉斌認(rèn)為未來房價(jià)整體企穩(wěn)，但在不少房產(chǎn)出現(xiàn)空置的情況下，一些具有獨(dú)特附加值的房產(chǎn)可能會(huì)被追捧，“如果有合適的買家，我也不介意賣房。”
“誰知道會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)呢？”
所謂的“好買家”，應(yīng)該是碰到適合自己的房子會(huì)毫不猶豫出手的人；而身為剛需一族，朱濤確實(shí)算不上房主眼中的“好買家”，在錯(cuò)過了濟(jì)南“近3-5年曾有的”房價(jià)“較大漲幅”后，他現(xiàn)在正愁著買房，“當(dāng)然，當(dāng)初我也沒多少錢，知道會(huì)漲也買不起。”他如是自嘲。
朱濤是泰安肥城市人，2015年，他正好在濟(jì)南王舍人鎮(zhèn)從事建筑工作，親眼見證了濟(jì)南CBD片區(qū)的興起，以及房價(jià)的“較大漲幅”。因?yàn)殚L期在王舍人鎮(zhèn)工作、生活，他理想中的房子也不免以這里開發(fā)的項(xiàng)目為參照，“其實(shí)我對交通沒那么多要求，用不著緊鄰地鐵站，也不用距離新東站只有幾公里；但還是希望周邊設(shè)施更齊全，生活更便利一些，至少步行就能到一個(gè)像樣的商業(yè)區(qū)。”
前段時(shí)間，朱濤曾經(jīng)到位于濟(jì)南雪山片區(qū)的中新國際城看房，親身參與CBD建設(shè)的他表示，此前根本看不上那兒的房子，“但在我了解的幾個(gè)樓盤中，這已經(jīng)是比較合適的了。”
之所以遲遲未能買房，一方面是朱濤的理想與現(xiàn)實(shí)落差過大，另一方面也是因?yàn)槟抑行邼Ｋ硎荆约撼錾磙r(nóng)村，希望能落戶城市，而且還要有套像樣的房子，未來也要考慮父母的養(yǎng)老問題，“自己工作幾年攢了些錢，加上家里的資助，首付都不一定夠。”
根據(jù)中新國際城在“搜狐焦點(diǎn)”發(fā)布的動(dòng)態(tài)，目前毛坯房源均價(jià)在每平方米14500-15000元，如果按照一套“像樣的”房子100平方米計(jì)算，朱濤的預(yù)算還真不夠交首付的。
“就在前幾天，售樓處又給我打電話了，說是四期開盤毛坯房每平方米13000元。”如此一來，首付就夠了。但朱濤卻表示自己還想“穩(wěn)一穩(wěn)”，“買漲不買跌嘛！房價(jià)從每平方米15000能降到13000元，誰知道會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)呢？”
市場產(chǎn)生了分化
上述《報(bào)告》指出，8月份核心城市房價(jià)增速放緩，濟(jì)南房價(jià)微弱下跌。
作為濟(jì)南本地房地產(chǎn)觀察人士，柳廉恒認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)早已脫離整體快速上漲階段，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位早已深入人心，所以公眾更看重房屋的居住屬性，“既然不能快速增值，一些居住功能差的房屋自然就不受市場青睞，市場也會(huì)很快產(chǎn)生分化，自然影響整體態(tài)勢。”
柳廉恒表示，既然市場產(chǎn)生了分化，房價(jià)漲跌就不能再用整體態(tài)勢來判斷，需要具體問題具體分析，“具體來說，就是需要根據(jù)自己的預(yù)算、需求，明確一個(gè)屬于自己的需求標(biāo)準(zhǔn)，只有有了標(biāo)準(zhǔn)才能探討房產(chǎn)價(jià)格的走勢，以及判斷是否買入。”
作為購房者，朱濤暫時(shí)被預(yù)算卡住了；作為房主，劉彬則能“篩選”購房者，“以我為主”確定議價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。所以柳廉恒直言，在當(dāng)下這個(gè)市場環(huán)境，房屋買賣雙方的博弈并不對等，有時(shí)候，購房者尤其是剛需客也不得不接受“苛刻”的審視。
但一如劉彬觀察到的那樣，長清轄區(qū)內(nèi)各村鎮(zhèn)也出現(xiàn)了不少空置的房屋，柳廉恒認(rèn)為這樣的房屋在入市時(shí)，房主的條件必然寬松許多，購房者也有了博弈的資本。
“那么，什么時(shí)候出手買房合適呢？”柳廉恒建議，“對于購房者尤其是剛需客來說，最需要的時(shí)候，就是購房最佳時(shí)機(jī)；而對于房主來說，房屋仍然是很好的保值資產(chǎn)，可以根據(jù)自己的需求標(biāo)準(zhǔn)對照目標(biāo)房屋，自行判斷持有或賣出。”
（經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 杜楊）
