原標(biāo)題 ：群租為何難治？濟南相關(guān)部門介入效果有限，問題屢禁不絕
近日，齊魯晚報·齊魯壹點連續(xù)報道小區(qū)內(nèi)的群租亂象以及給業(yè)主帶來的困擾。人均居住面積不得低于6平方米，每間房最多居住2人……實際上，對于“群租”，政府相關(guān)部門并沒有聽之任之，然而近年來“群租”問題屢禁不絕。“群租”有市場，監(jiān)管有困難，真想治理群租亂象，各方應(yīng)做些什么？
相鄰業(yè)主：投訴后收效甚微，業(yè)主只能擔(dān)心
《濟南市市居住房屋出租管理辦法》規(guī)定，用于出租的房屋單間居住人數(shù)不得超過2人，人均使用面積不得低于6平方米。”這被普遍視作“禁止群租”的核心內(nèi)容。
根據(jù)此前濟南市委機構(gòu)編制委員會辦公室給出的答復(fù)，對這項群租房專項治理，住建是牽頭部門。其他部門應(yīng)參與配合。如果“標(biāo)準(zhǔn)”能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行，群租現(xiàn)象有望得到遏制。然而現(xiàn)實卻并非如此。
與齊魯晚報·齊魯壹點此前報道的拉菲公館小區(qū)3號樓的業(yè)主們一樣，家住魏家莊街道片區(qū)的王霞（化名）反映，自家樓上不足百平房子里有十七八個人居住。“客廳啊臥室啊基本看不出來了，大概能放下一張床位的大小，就會打上一個隔斷。”
除此，東城逸家小區(qū)中很多業(yè)主反映，因為群租，小區(qū)的衛(wèi)生狀況較差，附近的治安形勢嚴(yán)峻，居民生活的幸福指數(shù)也無從談起。
對于群租帶來的問題，很多小區(qū)的物業(yè)也表示，租戶與住戶的矛盾已成為物業(yè)管理工作中必須面對的一個難題。不少業(yè)主都已多次向小區(qū)物業(yè)反映群租現(xiàn)象，但是面對被群租困擾的業(yè)主們，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)。即便政府部門參與治理，業(yè)主及物業(yè)對相關(guān)治理結(jié)果也不甚滿意。此前拉菲公館的業(yè)主就曾因小區(qū)出現(xiàn)群租房，先后反映至社區(qū)、派出所、住建等多個部門。但最終協(xié)調(diào)會開了不下五次，事情也沒有進展。
再退一步講，就算政府部門執(zhí)法能暫時取得效果。但房東限于經(jīng)濟利益，往往在整治過后，卷土重來。
樓上群租給王霞帶來最大的困擾就是吵，無休止地吵。“來回走，而且是穿皮鞋高跟鞋那種。晚上回來也大聲喧嘩。因為人多，半夜還能聽到嘩嘩的洗澡洗漱聲。”
“我們是常住戶。”如今，對于自己多次反映卻無果的現(xiàn)狀，王霞不免擔(dān)憂。她擔(dān)心問題沒解決，回頭給自己惹來別的麻煩——房東和房客們會不會懷恨在心，此前無意的擾民變成蓄意的騷擾怎么辦？“我哪有那多么精力和體力跟他們耗”。
主動維權(quán)：合同說好不能群租，中介違約賠錢認(rèn)罰
作為“群租”整個鏈條中的直接受害方，那些飽受群租困擾的業(yè)主們其實也是破解群租難題的重要一環(huán)。
張峰（化名）2年前在花園東路一小區(qū)購買一套一室一廳的房屋，因一直時沒有入住需求便委托中介出租，一個月租金1500元。考慮到該房屋日后還要自住，張峰在與中介簽訂的租房合同里便明確規(guī)定：入住不得超過5人，不得私拉電線，不得堆砌易燃物。
結(jié)果3個月張峰去看一看，里面住了8個人，電線也被改過了，都是中介搞的。看此情況，張風(fēng)當(dāng)場便報警，“如果打官司，警察可以給我作證。我給110打完了，然后就給中介打電話”。
“我們當(dāng)時約定，如果中介違反合同，要賠3個月房租。”經(jīng)民警現(xiàn)場調(diào)解，張峰與中介達成協(xié)議，賠償一個月租金，房子在一周內(nèi)恢復(fù)原樣，“既然中介痛痛快快答應(yīng)給一個月的，又能按原樣整改，省去了打官司的麻煩，就同意了，畢竟跟中介們也耗不起”。
因違反合同，并且民警從中調(diào)停，中介并沒怨言，張峰的這套房子現(xiàn)在仍按照最開始的合同約定在對外出租，沒出其他問題。
“首先我在合同里就對入住人數(shù)做了限制，萬一出事情能夠明確雙方責(zé)任。另外，我發(fā)現(xiàn)群租后，當(dāng)場就報警，等于留下了證據(jù)。有了合同和證據(jù)，無論是中介還是承租方為了少賠一點錢，肯定也會配合把事情解決”。總結(jié)三年前的經(jīng)歷，張峰認(rèn)為：遇到群租問題，不論房東，還是鄰居，要主動采取法律手段，“受害人都不舉報，難道指著承租人主動報警嗎？”
“從一個房東的角度講，我希望政府能給出一個標(biāo)準(zhǔn)的合同范本，把出租過程中可能發(fā)生的問題，全都納入進來，而且最好對處罰標(biāo)準(zhǔn)有個明確的界定。”做房東近3年，張峰認(rèn)為，相應(yīng)的處罰也應(yīng)該更明確，“如果被發(fā)現(xiàn)，處罰對象該是誰，該罰多少錢，都應(yīng)該明確規(guī)定”。
進門難認(rèn)定難執(zhí)行難，群租房治理亟需破局
軍安和平山莊小區(qū)的張先生去年曾“成功維權(quán)”過一次，但沒想到今年夏天，這家群租房又死灰復(fù)燃。
“我們小區(qū)挨著學(xué)校近，這些租戶大多是在校或剛畢業(yè)的學(xué)生，作息時間不定，經(jīng)常制造噪音亂扔垃圾，嚴(yán)重影響了我們這些正常的住戶。”張先生說，2018年他多次向街道辦和區(qū)里相關(guān)部門反映，歷下區(qū)住建局和姚家派出所依法對分隔的房屋進行了拆除，但一轉(zhuǎn)眼，今年六月，恢復(fù)原樣的房子又被分隔成七個房間作為公寓對外出租。
其實，不只是濟南，縱觀北京、上海等城市的群租房整治經(jīng)驗，政府在群租治理過程中往往陷入了上述尷尬境地。打擊群租雖付諸行動，但每次遇到檢查，執(zhí)法人員難以進門，最重要的是每次短時間執(zhí)行之后，又將面臨群租反彈的事實。
如此一來便是，雖有政策，但卻“進門難、認(rèn)定難、執(zhí)行難”。當(dāng)執(zhí)行難成為一種常態(tài)時，相關(guān)群租政策的不被遵守也會變得普遍。
對此，山東大學(xué)社會學(xué)專家張洪英認(rèn)為，眼下，對于群租問題政府采取的主要措施是通過行政程序介入解決矛盾，當(dāng)群租問題主要通過政府的行政執(zhí)法糾正時，需要政府投入大量的人力、物力和財力，經(jīng)常是多個部門集中聯(lián)合整治，但當(dāng)這些政府資源無法跟上群租問題的同步增加時，群租因得不到遏制而出現(xiàn)更大規(guī)模的發(fā)展。
“這往往導(dǎo)致一種‘選擇性執(zhí)法’，行政執(zhí)法只能選擇影響大、矛盾尖銳，社會關(guān)注度高的群體性群租案件進行執(zhí)法。”張洪英說。
背景調(diào)查：生活成本在上漲，“群租”有客觀需求
目前濟南市“群租房”治理主要的法律依據(jù)是2010年2月1日起由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布實施的《商品房屋租賃管理辦法》，以及2018年11月29日，濟南市頒布的《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》。上述規(guī)定內(nèi)容明確了整治房屋租賃市場中的“群租”現(xiàn)象，但無可回避的事實是，在房價、房租逐年上漲，生活成本持續(xù)攀升的背景下，群租降低了租住者的生活成本，這也成為“群租”禁而不止的最大原因。
而且，近年來，群租現(xiàn)象正從邊遠郊區(qū)的低檔住宅逐步向中心城市的中高檔住宅滲透，甚至高檔小區(qū)的群租現(xiàn)象也越來越普遍，如高新區(qū)東城逸家小區(qū)、拉菲公館小區(qū)等小區(qū)，群租有愈演愈烈之勢。
“有需求才有市場，讓眾多低收入人群獨居是不現(xiàn)實的。在現(xiàn)實中，對這部分人群進行清查，也很難操作。如果群租的人沒有影響到周圍的人，沒有人舉報，就難以被發(fā)現(xiàn)，靠政府部門上門，收效甚微。”濟南市法律專家、房產(chǎn)專家李友震說。
“大學(xué)畢業(yè)后，我一直住在群租的房子里，是一間屋四個人。一開始群租，就是因為便宜。”高新區(qū)某企業(yè)白領(lǐng)王琳說，雖然當(dāng)年房租沒有現(xiàn)在那么高，但對于一個畢業(yè)生來說，剛上班沒有錢，不得不如此選擇。
“群租讓生活壓力小了很多，另一方面我們也覺得安全有隱患，尤其群租住戶素質(zhì)參差不齊。”工作一年后，出于安全考慮，王琳搬到現(xiàn)在這個房子，一間屋兩個人。
“我覺得在目前的社會環(huán)境下，群租也是沒辦法的事。畢竟?jié)鲜袇^(qū)一個月兩三千的房租也不便宜，對于月薪五六千的人來說，根本沒法承受”。王琳說。
專家建議：整治群租亂象，業(yè)委會和物業(yè)不妨聯(lián)手
根據(jù)濟南市《關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，治理租房租賃市場的責(zé)任單位包括濟南市住房保障管理局、濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委、濟南市規(guī)劃局、濟南市城管執(zhí)法局、濟南市公安局、濟南市消防支隊以及各區(qū)縣政府等多個部門。
但該文件并沒有對治理群租的主管部門、取證規(guī)范、處罰對象等作出明確規(guī)定，從而讓相關(guān)部門“捉襟見肘”。
而基于對上述所提及小區(qū)的住建、街道辦、派出所等部門的采訪，也可以看出：各個部門都可以對法規(guī)中的內(nèi)容按各自的理解或需要進行解釋，由此便造成了不少小區(qū)群租房“誰都可以管，誰都可以不管”的尷尬現(xiàn)狀。
“既然靠單一部門既不符合法律規(guī)定，也難以取得實際效果，那就需要多部門的聯(lián)合執(zhí)法。”鑒于此，山東大學(xué)社會學(xué)教授張洪英認(rèn)為，政府應(yīng)明確公安、房管、電力、市場監(jiān)督管理局等部門在群租房監(jiān)管方面的職責(zé)，組織公安、房產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門建立聯(lián)合辦公、聯(lián)合執(zhí)法制度，避免出現(xiàn)“誰都管，誰都不管”的尷尬。
“群眾的發(fā)現(xiàn)，舉報尤為關(guān)鍵。”濟南市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士宋平認(rèn)為，群租發(fā)生在小區(qū)內(nèi)，應(yīng)該注重源頭預(yù)防。加強小區(qū)的封閉式管理，加強對裝修材料入?yún)^(qū)的監(jiān)督，從源頭上預(yù)防群租發(fā)生。其中，物業(yè)公司和業(yè)委會聯(lián)合成立“群租房整治小組”，賦予物業(yè)相關(guān)權(quán)責(zé)，對改建出多個衛(wèi)生間的群租房，可由物業(yè)實施斷水?dāng)嚯姟?/p>
法律學(xué)者許江認(rèn)為，從目前群租面臨的現(xiàn)實困境也可以看出，政府加強管制，一方面面臨自身執(zhí)行難的尷尬，另一方面管制中所涉及到的多方利益主體并沒有因為政府加強管制而達到各自期望的效果。“在市場經(jīng)濟中自發(fā)產(chǎn)生的群租現(xiàn)象恐怕不是靠單純的公權(quán)力一時干預(yù)就能取得長期成效。群租治理需要找準(zhǔn)政府與市場的聯(lián)結(jié)點，該管的管，不該管的放，協(xié)調(diào)群租各方的權(quán)利沖突，控制權(quán)利主體之間的相互侵犯，才能實現(xiàn)維護和促進各方的利益平衡。”
濟南房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士許平認(rèn)為在群租問題上，政府應(yīng)踐行福利行政。比如說最近幾年提出大力發(fā)展廉租房，但目前廉租房市場普遍存在地段偏遠、租金偏高等問題，將租房的需求者還是趕進了租金高昂的成熟配套社區(qū)，只能通過較低租金的群租來解決居住難題。“市場有如此大的需求，談何禁得了？政府應(yīng)加大對廉租房相關(guān)政策的改革。”
齊魯晚報·齊魯壹點 記者王杰
