1.56億元變賣款誰先受償？
走進燕山公館工地，一股破落的氣息迎面撲來。工地內雜草叢生，寬兩三米的大坑將尚未建好的大樓圍住，坑內充滿了積水，不知深淺
作者：法治周末記者 代秀輝
來源：法治周末
一位購房戶惆悵地望著破落的燕山公館“爛尾”工地。 代秀輝 攝認購燕山公館樓盤的購房者達152名，多數(shù)為棗莊市普通百姓。“可沒想到交錢沒幾個月項目就停工了，至今沒有復工，成了爛尾樓。”投訴者稱。雖然訴訟贏了，但受償請求一直沒有得到執(zhí)行。
法治周末記者 代秀輝
發(fā)自山東棗莊
“已經快4年了，我的錢依舊沒拿到。”
這句頗顯無奈的話語出自一位71歲的老漢之口，他叫王振民。山東省棗莊市薛城區(qū)的一位普通百姓。
多次投訴未果后，王振民已經能夠坦然地面對這一切，也更加堅定了他要徹底追回自己血汗錢的決心。
遭遇緣于4年前的一次購房經歷。
2012年4月，王振民與棗莊市泰諾置業(yè)有限公司（以下簡稱泰諾置業(yè)）簽訂了一份《燕山公館VIP卡內部認購申請書》。
按照合同約定，王振民交納20萬元購房意向誠意金，享受20萬VIP金卡優(yōu)惠，即在“燕山公館”項目銷售當日享受6萬元優(yōu)惠；同時，雙方約定該誠意金在選購“燕山公館”物業(yè)后轉為購房款。
“燕山公館項目處在薛城區(qū)很好的地段，當時開發(fā)商宣傳也很讓人信服，我就交了錢。可沒想到交錢沒幾個月項目就停工了，至今沒有復工，成了爛尾樓。”王振民對法治周末記者說。
與王振民同樣遭遇的購房者其實不在少數(shù)，認購燕山公館樓盤的購房者達152名，多數(shù)為棗莊市普通百姓。
“最宜居精品樓盤”淪為“魚塘”
棗莊市薛城區(qū)永興路與燕山南路交叉口，從路口往南步行不足50米，一座氣派的石柱大門率先沖入眼簾，它的正對面是當?shù)赜忻娜f達廣場。
這里便是“燕山公館”的所在地。
石柱大門兩側豎立的紅色牌子上“建精品工程”“創(chuàng)一流小區(qū)”十個金燦燦的大字在陽光的照射下顯得格外引人注意，同時又似乎在暗示著大門內建筑工程的檔次不低。然而，大門內卻是另一番景象。
走進燕山公館工地，一股破落的氣息迎面撲來。工地內雜草叢生，寬兩三米的大坑將尚未建好的大樓圍住，坑內充滿了積水，不知深淺。未完工的大樓中，多未建到一半，暴露的鋼筋全已銹跡斑斑；吊塔上，已有鳥兒在上面筑巢安家，飛進飛出，為這片工地添了少有的生氣。
“你看！這水里都已經有魚了。‘爛尾’這么多年，這里都成魚塘了。”隨行的一位購房戶指著積水中冒出的魚對法治周末記者說，“地下還有兩層的車庫，現(xiàn)在都被水淹了，可以說現(xiàn)在這幾棟爛尾樓是完全浸在水里。4年前，開發(fā)商宣傳時，說的可不是這樣子。”
4年前，燕山公館由泰諾置業(yè)開發(fā)。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)資料顯示，泰諾置業(yè)法定代表人為劉偉，股東為王曉斌、王明鈞、朱廣蘋。2011年2月，泰諾置業(yè)支付9710萬元出讓金獲得燕山公館項目土地使用權，并用于住宅項目和商業(yè)項目開發(fā)。
不久后，泰諾置業(yè)在沒辦理房地產開發(fā)項目經營許可手續(xù)的情況下，就進行了開發(fā)經營活動。記者從燕山公館售樓中心獲取的棗莊市住房和城鄉(xiāng)建設局對燕山公館項目的責令停止違法行為通知書佐證了這一事實。
王振民對記者說，當年燕山公館的宣傳可謂鋪天蓋地，“一天比一天宣傳得厲害，價格也一天比一天漲得高；來咨詢時，開發(fā)商還給我看了相關部門頒發(fā)的‘最宜居精品樓盤’的牌子”，這也成為它的主打宣傳。
燕山公館售樓中心一份“燕山公館沙盤銷講”稿也從側面反映了當年泰諾置業(yè)對燕山公館“高大上”的宣傳：“聘請南方頂尖園藝設計大師打造”“特設屋頂花園”“1500平方米物業(yè)會所，專供業(yè)主使用”“安防采用智能安防系統(tǒng)”“項目采用地源熱泵系統(tǒng)，全年室內保持17-27℃恒溫環(huán)境，告別空調”“絕版地勢，高檔配套，周邊學校林立”……
一時間，燕山公館樓盤成為棗莊市當?shù)厝藸幭嗾J購的對象。
“我們這些購房戶大多數(shù)是在2012年3月到10月期間簽的認購申請書，買房子也多是剛性需求，并不是為了投資。”王振民說，“我也是第一次買房子，那時也不懂需要看五證，當時更沒想到以后會為了這筆購房款去打官司。”
項目被變賣 購房化為泡影
2012年年底，一則消息在薛城區(qū)傳開，燕山公館開發(fā)商之一的“王明鈞”跑路了，項目停工了。
“我門當時也不知道具體原因是什么，聽說是資金鏈斷了。”王振民說，“后來，我們才知道在我們交認購款期間，泰諾置業(yè)就已被債權人起訴要求償還九千多萬元的債務。”
王振民說，泰諾置業(yè)為了安撫他們這些購房人，還專門貼了公告承諾2013年7月正式復工。“但是，這個承諾并沒有實現(xiàn)。我們152名業(yè)主等來的是燕山公館項目被法院依法變賣的消息。”
法治周末記者從知情人士處獲得的兩份文件證實了王振民的說法。
這兩份文件是：棗莊市中級人民法院民事調解書（2012）棗民初字第18號、棗莊市中級人民法院執(zhí)行裁定書（2012）棗執(zhí)字第29號。
（2012）棗民初字第18號民事調解書顯示，債權人李某因民間借貸糾紛起訴山東鼎天投資置業(yè)有限公司、泰諾置業(yè)、王曉斌，要求償還借款本金9900萬元，并達成和解20日內付清。民事調解書顯示時間為2012年4月28日。
不久后，李某申請強制執(zhí)行燕山公館項目在建工程及土地使用權（即薛國用（2011）第51號）。
（2012）棗執(zhí)字第29號執(zhí)行裁定書顯示：2013年5月至2013年10月，棗莊中院先后三次對燕山公館項目資產進行了拍賣，但均告流拍。同年12月中旬，該資產被棗莊中院依法變賣，獲得變賣款1.565億元。
至此，王振民等152名購房戶在燕山公館樓盤的購房計劃化為泡影。
王振民提供給法治周末記者的一份購房人的名單顯示，參與燕山公館項目認購的152名購房戶中，最高的交納了40萬元，最低的交納了5萬元。152名購房戶共計交納認購款2670萬元。
為了挽回購房的損失，2015年4月至5月，王振民等152名購房戶以泰諾置業(yè)為被告向棗莊市薛城區(qū)人民法院提起了訴訟。
“最終，法院支持了我們的訴訟請求，判我們勝訴。2015年5月，我們向薛城區(qū)法院提起了強制執(zhí)行，法院亦進行了受理。”王振民說，“但是到今天，我們的受償請求一直沒有得到執(zhí)行。”
接盤方的尷尬
項目成“苦黃連”
法治周末記者采訪中了解到，受牽連的不只有152名購房者，還有棗莊市恒通地產開發(fā)有限公司（以下簡稱恒通地產）。
在棗莊中院的依法變賣中，從泰諾置業(yè)手中接盤燕山公館項目的正是恒通地產。
記者查到的恒通地產企業(yè)變更情況顯示，恒通地產接盤燕山公館時，恒通地產實際有4名股東，其中包括泰諾置業(yè)的債權人李某在內。李某為恒通地產法定代表人，出資比例為30%。
2014年7月，包括李某在內的恒通地產4位股東通過股權轉讓方式，將恒通地產公司轉讓給了現(xiàn)在恒通地產的老板。
“我們現(xiàn)在是‘啞巴吃黃蓮，有苦難言’呀！”對記者談起燕山公館項目的繼續(xù)開發(fā)，恒通地產燕山公館項目負責人王志滿臉無奈，“現(xiàn)在項目是無法過戶，無法開工。”
王志說，“無法過戶，無法開工”的問題出在稅費上。“過戶過程中，主要涉及契稅和增值稅兩大部分。契稅方面，我們已經交了429萬元，同時也交了印花稅7萬多元。但是，我們認為增值稅應該由泰諾置業(yè)交納，也就是從變賣款中支付，但這筆款項卻一直沒有交。這造成了我們現(xiàn)在無法辦理土地證產權過戶。”
王志說，他查閱過當時的變賣合同，對于增值稅的交納合同中沒有約定。“按照稅法有關規(guī)定，通常是由出售人交納營業(yè)稅的，包括土地增值稅。據(jù)此，我認為，關于國家稅款，因為沒有約定，所以應由泰諾置業(yè)繳納，稅務部門直接從拍賣款中扣繳。”
王志提供給法治周末記者的一份交稅說明表顯示，燕山公館項目過戶涉及的尚未交納的稅費包括增值稅、城建稅等多項稅金，共計842.97萬元，其中增值稅為745.26萬元，是一筆很大的費用。
“現(xiàn)在項目無法繼續(xù)開發(fā)對我們的損失也很大，占用了大筆的資金在里面。”王志說，“我們也亟需對項目進行開發(fā)。”
燕山公館身背18次查封
那么，是什么原因導致燕山公館項目1.56億元變賣款遲遲沒有執(zhí)行？為此，記者采訪了負責案款執(zhí)行的棗莊市中級人民法院。
“我院受理了15件以泰諾置業(yè)為被執(zhí)行人的案件，濟寧市微山縣人民法院、棗莊市薛城區(qū)人民法院等法院先后受理了多起以泰諾置業(yè)為被執(zhí)行人的案件，涉案總標的額合計4.2億元。”棗莊中院在給記者的回復函（以下簡稱回復函）稱。
記者通過棗莊市國土資源局薛城區(qū)分局查證到的信息，印證了棗莊中院提及的以泰諾置業(yè)為被執(zhí)行人的案件之多的說法。
棗莊市國土資源局薛城區(qū)分局提供的信息顯示，在2011年9月30至2015年10月29日期間，該局共收到18封來自各級法院的協(xié)助執(zhí)行通知書，要求對泰諾置業(yè)名下的薛國用（2011）第51號土地（即燕山公館所在土地）一宗予以查封或續(xù)封，不得辦理過戶轉讓手續(xù)。這些協(xié)助執(zhí)行通知書來自山東省微山縣人民法院、棗莊中院、江蘇省揚州市中級人民法院等6家法院，其中微山縣法院對該土地查封最早，為2011年9月30日。
回復函解釋稱，在依法變賣燕山公館土地所有權及地面在建工程后，“由于我院與微山縣人民法院就變賣財產的首封問題存在爭議，我院多次與濟寧中院、微山縣法院就案款分配進行協(xié)商，未能達成合意。山東省高級人民法院亦多次組織我院、微山縣法院進行協(xié)商，在協(xié)商未果的情況下，于2015年1月指令我院將涉及泰諾置業(yè)的所有執(zhí)行案件及案款，移交給微山縣法院執(zhí)行。因該案涉及面廣、當事人眾多，處理不當容易引發(fā)群體性事件，我院努力做好維穩(wěn)工作的情況下，于2015年8月13日，把涉及泰諾置業(yè)的案件及變賣款移交給微山縣法院”。
“該系列案件的處理，嚴重影響棗莊社會的和諧穩(wěn)定，微山縣法院在接受案件及案款后近一年時間內未能對案款進行分配。其間，購房戶多次到省法院、棗莊市委、市政府進行集體上訪。為維護當事人的合法權益，我院主動請求省法院協(xié)調微山縣法院將案件交由我院處理。”回復函稱，“經協(xié)調，微山縣法院于2016年7月13日，把案款及案件材料移交我院。”
“2016年8月15日，申請執(zhí)行人陳昭玉等4人向我院申請?zhí)┲Z置業(yè)破產，我院對其進行審查。2016年9月2日，我院裁定不予受理陳昭玉等人破產申請，陳昭玉等人不服提起上訴，該案現(xiàn)正在二審審理期間。”回復函如此說。
誰先受償又是問題
“我們是有優(yōu)先受償權的。”對于1.56億元變賣款的分配，王振民等152名購房戶為此主張。
那么，152名購房戶是否擁有對1.56億元變賣款的優(yōu)先受償權呢？
中國人民大學商法研究所所長劉俊海在接受法治周末記者采訪時，對相關法律規(guī)定進行了解釋。
“債務清償有兩種情況：一種是個別清償，另一種是破產清償。其中，個別清償下的規(guī)則是‘先來后到’，同一天來的要看債權是否有擔保。如果是破產清償，要終止個別訴訟案件，所有債權人‘排隊’向法院申報債權，然后按照不同債權性質（例如看看有無擔保等）‘打折’受償。”劉俊海說。
劉俊海介紹，合同法第286條規(guī)定了建筑工程承包人的法定優(yōu)先受償權，優(yōu)于抵押權和其他債權。“同時，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條規(guī)定了消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。這意味著，在這種情況下，消費者受償權是第一位的。”
此外，劉俊海介紹，按照法律規(guī)定，如果是破產清償，法定優(yōu)先受償權依然也是優(yōu)先的。
中唐律師事務所房地產業(yè)務主管律師王玉臣在接受法治周末記者采訪時稱：“根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條，就本案而言，購房人僅僅是支付認購款的話，很難有優(yōu)先受償權。但是如果支付的認購款比較多，達到商品房的全部或大部分款項，是可以的。”
“我們理解涉燕山公館案件當事人的心情，但有關當事人債權受償相關問題將在下步工作中予以明確。”對于受償問題，回復函如此回應。
（應采訪者要求，文中王志為化名）
