最近，濟南市一家小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主們因為物業(yè)費的問題產(chǎn)生了矛盾：居民質(zhì)疑物業(yè)公司不斷提升物業(yè)費標準是否合理，物業(yè)公司則認為業(yè)主是在無理取鬧，雙方的矛盾不斷升級，最終演化為“業(yè)主不交物業(yè)費物業(yè)就不給充電”這一兩敗俱傷的尷尬局面。這一事件也讓“物業(yè)費”再次成為人們關(guān)注的焦點。
與以前不同，現(xiàn)在幾乎所有的小區(qū)都配備上了物業(yè)公司，和物業(yè)公司打交道也就成了幾乎每一個人都繞不過去的課題，物業(yè)費也成為我們每個月固定的開支之一。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于樓盤的配套和服務標準不同，以及提供服務的物業(yè)公司的星級資質(zhì)的差異，目前濟南市僅住宅類物業(yè)費的標準梯度較大。搜房網(wǎng)提供的資料顯示，目前濟南市物業(yè)費收費最低的小區(qū)每月每平方米為0.5元，而最高的則為2.37元，后者是前者的4.74倍，同樣是一套100㎡的房子，前者一個月物業(yè)費50元，一年600元，而后者則一個月237元一年2844元，如此算來物業(yè)費的確不是一筆“小錢”。
已經(jīng)不再是“小錢”了
最少一年12億
雖然每家每月繳納的物業(yè)費不是特別多，但是物業(yè)費的收取絕對不是一個小數(shù)目。記者算了一筆賬：以濟南目前有2000個收取物業(yè)費的小區(qū)計算，每個小區(qū)擬定有150戶居民，每個居民的居住面積為80平方，每平方米收取1.71元來計算，保守計算一年市民繳納的物業(yè)費總數(shù)為4.92億元，但市場的真實數(shù)據(jù)遠遠大于這個數(shù)字。如果加上寫字樓、別墅、公寓、醫(yī)院、學校等多個繳納物業(yè)費的單位計算，濟南每年繳納的物業(yè)費超過12億元，可謂是天文數(shù)字。
平均1.71元/m2/月
記者針對目前濟南在售小區(qū)和部分已入住小區(qū)進行了統(tǒng)計，濟南市目前物業(yè)費收取的平均數(shù)值為1.71元/平方米/月(下文中所有涉及到物業(yè)收費標準時，單位均為/平方米/月)。
在濟南市內(nèi)五區(qū)中，歷下區(qū)小區(qū)物業(yè)收費平均值最高，為1.83元，歷城區(qū)以1.80元緊隨其后，市中區(qū)和槐蔭區(qū)分別為1.68元和1.63元，最低的是天橋區(qū)為1.61元。按照小區(qū)來說，收費最高的位于歷城區(qū)，每平米收取2.37元，最低的位于天橋區(qū)，每平米收取0.5元。
物業(yè)費收取的標準和樓盤的自身定位密不可分，樓盤定位越高服務質(zhì)量就越好，相應的收取物業(yè)費用也越高。所監(jiān)控的50個樓盤當中，物業(yè)費的收取在2元以上(含2元)的占比為22%，物業(yè)費收取在1.5—2元區(qū)間的占比為54%，收費在1.5元以下的占比為20%，綜合來看，目前濟南市的物業(yè)收費密集區(qū)在1.5元—2元之間。
記者查閱了相關(guān)資料，濟南目前的物業(yè)公司在150個上下，而有物業(yè)管理的居民小區(qū)則至少有2000個，巨大的市場需求也使得物業(yè)公司的資質(zhì)水平參差不齊。記者統(tǒng)計了50個濟南在售樓盤，其中超過五星收費標準的有35家，占總評定數(shù)量的70%，那么是否服務也達到了五星呢？《濟南市住宅物業(yè)服務收費管理辦法》 中規(guī)定物業(yè)公司按照服務分為一星至五星，按照公司資質(zhì)分為一、二、三級，依據(jù)級別的不同來承接不同體量的樓盤。
市內(nèi)五區(qū)“齊步走”
物業(yè)費的收取雖有高低之分，但按照平均值來核算各個區(qū)域的收費標準差距并不是太大。記者從市內(nèi)五區(qū)每個區(qū)選取10個在售樓盤作為樣本，分析后發(fā)現(xiàn)，歷下區(qū)是物業(yè)費收取最高的，平均值為1.83元，在該區(qū)中記者截取了10個樓盤的物業(yè)費作參考，其中最高的單價為每平米2.37元，最低的為1.3元；歷城區(qū)的物業(yè)費收取均價為每平米1.8元，10個參考樓盤當中最高的為每平米1.98元，最低的為每平米1.3元；市中區(qū)的物業(yè)收費均價為每平米1.68元，其中最高收費的樓盤每平米2.36元，最低的為1.3元；槐蔭區(qū)的物業(yè)收費均價為1.63元，其中最高的為每平米2元，最低的為1.4元；天橋區(qū)的物業(yè)收費均價為1.61元，最高的為2.5元，最低的為1元。
根據(jù)物業(yè)費收取均價來看，最高的1.83元和最低的1.61元僅有0.22元的差距，幾乎每個區(qū)的收費標準都高過了五星物業(yè)的收費標準，物業(yè)費收取的增高也是城建發(fā)展的一面鏡子。
“空置”的負擔
近幾年關(guān)于物業(yè)和業(yè)主的糾紛屢見報端，業(yè)主起訴、炒掉物業(yè)公司的事件時有發(fā)生，同時物業(yè)公司起訴業(yè)主的案例也經(jīng)常出現(xiàn)。物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的矛盾為何變得如此尖銳了呢？記者通過走訪了解得知，兩者之間的主要矛盾集中在物業(yè)費收取和物業(yè)服務效果上。因為小區(qū)空置房比較多，所以在一定程度上造成了小區(qū)維修基金的短缺，也就難以達到物業(yè)公司當初承諾給業(yè)主的服務標準。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾多集中在小區(qū)停車、電梯維護、小區(qū)綠化及社區(qū)衛(wèi)生等方面。一方面是服務起來力不從心，一方面是堅持維護自己的權(quán)益，所以雙方才會產(chǎn)生出矛盾，以至于后來會出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費，被物業(yè)公司起訴或業(yè)主集體維權(quán)炒掉物業(yè)公司等事情。
目前物業(yè)公司進駐小區(qū)的方式有兩種：一是物業(yè)公司本身就歸屬開發(fā)商所有，屬于開發(fā)公司子公司性質(zhì)，另外一種是在新建小區(qū)入住前期，開發(fā)商向社會公開招標中標的物業(yè)公司。兩者在社區(qū)服務上各存在利弊，開發(fā)商下屬的物業(yè)公司可以保證有足夠的維修基金來為業(yè)主提供物業(yè)服務，社會招標的物業(yè)公司在資金運作上更看重物業(yè)公司利益，容易與業(yè)主發(fā)生利益糾紛。
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物業(yè)公司管理范疇
管理方面：樓宇(多層、高層)管理、房屋的修繕管理、設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理、車輛運行及看護管理、秩序維護管理、清潔環(huán)衛(wèi)管理、綠化管理、消防管理、物業(yè)保險管理等。
服務方面：物業(yè)修繕、物業(yè)租售代理、物業(yè)清掃保潔、搬家、裝潢服務、車輛出租、綠化工程及花木租售、燃料供應、康樂健身、幼兒教育、老年服務、商業(yè)服務等。
人工成本成物業(yè)最大開支
近日，記者針對濟南市物業(yè)服務水平展開調(diào)查，不少物業(yè)公司負責人表示，公司大部分時間都在虧損，僅有少部分時間是收支平衡的。省城北部一樓盤物業(yè)經(jīng)理告訴記者：“因為自己所在小區(qū)為新建項目，第一批業(yè)主剛剛搬入不久，現(xiàn)在入住率還達不到正常要求，造成物業(yè)費的收納不及時，往往管理人員跑幾趟都找不到業(yè)主，也有一部分業(yè)主欠繳物業(yè)費，造成物業(yè)公司經(jīng)費不足，除去正常的維護費用，基本沒有結(jié)余。
另一項造成物業(yè)費不夠用的“罪魁禍首”就是物價，經(jīng)十路沿線一樓盤物業(yè)經(jīng)理向記者“吐槽”說：“近幾年物價上漲太快，無論人力成本還是物料成本都快翻番了，而本項目物業(yè)費才上漲了幾毛錢，不是不想漲錢，而是每次上調(diào)物業(yè)費都會引來業(yè)主的集體抗議，并且根據(jù)政府政策，也不允許物業(yè)費上調(diào)太多，造成現(xiàn)在資金非常困難。”針對物業(yè)費利用方式，記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，之所以會出現(xiàn)物業(yè)費不夠用的情況，原因是大部分物業(yè)費都用在了人工成本上。省城一高檔住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)理告訴記者，該項目公司人工成本占到物業(yè)管理費用的50%左右，之所以會有這么大的支出，是因為近年來小區(qū)不斷加強安保措施，小區(qū)僅保安人員就多達20人，除了安保人員，物業(yè)公司還要支付近10人的管理人員工資。這些費用就占到了總物業(yè)費的40%多。
在采訪中，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，濟南市物業(yè)管理行業(yè)可以算作是“微利行業(yè)”，在目前的各物管公司成本構(gòu)成中，人工成本大多數(shù)占到40%左右，個別樓盤在50%左右，社區(qū)清潔費用普遍在5%—10%之間、設(shè)備維護費用在10%—15%之間，除去這些，還有管理費用、園林維護和社區(qū)活動等，這些也都是占比較高的費用支出名目，這些成本一般會占到物管費用總額的93%—97%，而留給物管公司的利潤最少僅有3%。
不少負責人坦言不敢“亂花錢”
記者調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，濟南有很大一部分樓盤都已經(jīng)跟上一線城市的節(jié)奏，經(jīng)常會舉辦一些業(yè)主互動活動，而這一部分的費用又由誰出呢？會不會影響正常的物業(yè)服務？大多數(shù)物管公司負責人表示，物管經(jīng)費不敢亂用。
省城北部一樓盤物管負責人告訴記者，樓盤經(jīng)常舉行的一些業(yè)主活動費用都是由企業(yè)(開發(fā)商)承擔，另外會洽談一些合作企業(yè)贊助，物業(yè)費因為是微利行業(yè)，本身可利用資金不是很充足，所以活動費用只能由企業(yè)承擔。
而濟南東部一大型住宅樓盤物業(yè)經(jīng)理告訴記者，該樓盤的一期工程已經(jīng)有業(yè)主入住，并且入住率相對較高，業(yè)主物業(yè)費繳納也比較及時，所以物業(yè)公司會經(jīng)常舉辦一些業(yè)主互動方面的活動，這些小型活動相對花費較少，所以一般從物業(yè)費里支出，但是比例會嚴格控制，保證在物管費用的5%以內(nèi)。
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省城物管星級劃分
根據(jù)《濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法》(下稱《辦法》)，公共性物業(yè)服務標準按照物業(yè)服務質(zhì)量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，物業(yè)服務標準越高。特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務不分等級，為統(tǒng)一標準。
記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《辦法》規(guī)定，省城五星物業(yè)收費標準為1.6元/平方米·月，物管公司最高可上浮10%，而濟南市大多數(shù)新盤物業(yè)費都在這個范圍。相對于低星級的物業(yè)管理，五星物業(yè)也具有多項優(yōu)勢服務。
五星級物業(yè)服務管理辦法規(guī)定：客戶服務接待場所工作時間不少于12小時，其它時間設(shè)置值班人員； 設(shè)置并公示24小時服務電話；同時24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，6小時內(nèi)修復； 一般修理1日內(nèi)完成(預約除外)； 還需對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復處理； 并且能提供6種以上便民(無償)服務，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等； 每年開展4次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置；每年的溝通面達到小區(qū)住戶的100%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，滿意率達95%以上，對物業(yè)服務不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。
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