原標題：業委會如何贏得業主信任？ 公共收益要審計，賬目定期公示
華黎花園小區的居民會議上，社區居委會、小區業委會、物業、單元樓長就小區內事務進行商議。
在三方的共同治理下，小區環境優美。業委會作為“舶來品”在國內落地已近三十年，但其真正進入到我們日常生活中，卻是因為房地產市場的大發展。業委會的組織問題和能力問題，實質上是數量眾多且分散的陌生人如何有效達成集體行動的問題。
選舉過程遭質疑
隨機抽查消除誤會
華黎花園小區業委會近年來一直被公認為濟南市眾多小區業委會中的“佼佼者”——和諧的業主關系，物業、居委會、業委會的有效溝通，讓不少小區羨慕。
但在華黎社區居委會張主任看來，即便如此，小區業主中仍不乏業委會的反對者，“上千戶居民，牽扯的利益、糾紛太多太瑣碎了，我們只能是盡可能把事情做好。”
2016年，華黎花園業委會換屆選舉大會時，見部分樓長拿著一沓子選票投到選舉箱里，參會的十多位業主代表產生質疑，認為選舉不公開透明，并向媒體反映。
為此，張主任當場暫停投票，為了求得選舉的公正，讓媒體與質疑業主隨機選擇了一棟單元樓，又隨機選擇幾位業主，一一電話驗證。“結果都能對上，這才讓那些反對者信服，也保證了換屆選舉的順利開展。”
對于樓長拿著一沓子選票的現象，張主任介紹，業主大會需要全體業主參加，但數千個業主全部參與決策顯然不現實。“業主大會可以采用集體討論和書面征求意見的形式。最后我們采用了由樓長入戶送票，再由業主委托樓長投票的方式。”
正因為集體討論在實踐中很難實現，濟南市大多數小區的業主大會基本都是采取書面形式召開。但是，組織召開一次業主大會，需要耗費的時間、物質成本都很高，很容易陷入議而難決、議而不決，決議引發爭議等困境，這種高成本、低效率甚至無效率的決策制度，不僅推高了業主自治的運行難度，而且會削弱業主對自治的信心與參與熱情。
現行物業管理法規對業主自治組織架構的設計是“業委會+業主大會”模式。業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。由本就召開困難的業主大會來監督少數人組成的業委會，效果很差。
提高業委會素質
三方建立聯動機制
據悉，華黎花園業主委員會的5位成員皆是無償工作，每月只有100多元的通信補貼。記者調查發現，濟南市各小區業委會成員幾乎都是無償工作，只有部分公共收益較高的小區會給予少量通信等補貼，嚴重缺乏物質激勵。此外，競選業委會委員的業主主要有二，要么是有錢有閑有志愿服務精神，要么愿意帶領業主索回和捍衛他們的正當權益。
“前期甄選業委會成員的過程十分關鍵，最終我們確定了5名成員，其中3名是黨員。在社區居委會的指導下，我們致力于打造紅色業委會，通過黨建引領，提高業委會成員的整體素質。”張主任說。
值得注意的是，業主與業委會之間的矛盾往往聚焦小區公共收益這一敏感話題。盡管業委會屬于業主自治組織，但畢竟擁有一定的權限，存在灰色空間。相對于數量眾多且分散的業主，人數有限而又掌握實際權限的業委會，自然更容易被物業公司“俘獲”。如業委會私自侵占公共收益，或者業委會被物業公司“收買”，通過免除物業費、免除停車費或給予其他物質利益的方式，獲取業委會在公共收益分配、物業維修經費報賬等事務上的“照顧”。
更復雜的是，業委會很可能被物業公司的利益關聯方滲入，有的可能是住在本小區的物業公司員工或親屬，有的則可能是其他物業公司的員工或親屬。這些人的身份信息和與物業公司的利益關聯情況并不一定能夠在選舉時被發現，進入業委會后更加容易導致業委會失控。
“很多業委會成立就是為了換小區物業，但是不是換了物業公司會更好？這誰也不能保證，還不如讓他們把服務質量提上去。”為此，華黎花園社區居委會、業委會、小區物業建立了“一二四”工作制度，接到舉報后，“1小時內接單，2小時內形成解決方案，4小時內完成處理”。
一年公示兩次賬目
公共收益公開透明
在《物權法》中提出，公共部位收益歸全體業主，但對于公共部位如何界定，法律界尚有爭議。如小區內各種廣告收益，小區內各種停車位收益，小區內會所收益，小區內學校收益，小區內商鋪收益等等，到底哪些算是公共部位收益呢？
記者調查發現，濟南市大部分小區的物業公司，收了這些錢之后，基本上不會對外公布，更談不上將這些收益用于小區建設了。就電梯廣告收益來講，以小區10棟樓，每棟樓3個單元，共60部電梯來算，僅電梯門口和電梯里面的廣告位費用，按最低價每年也有近8萬的收益。再加上小區顯示屏和燈箱廣告等，一年最低能收入廣告費十萬甚至更多。
各個小區大都有這些廣告收益，但是鮮有物業公司向業主公布收益情況，業主更不知道這些收益用到了哪里。甚至個別物業公司每年的財務報表除了物業費，沒有體現其他收益，報表顯示的公司收益基本都是虧損。
此外，小區公共停車位的臨時停車收益，小區物業公司負責收取管理服務費，但是大部分臨時停車位收益應該歸屬于公共收益，可很少有物業公司對外公布這些收益情況。
“我們要求業委會一年公示兩次賬目，還要有公共收益的審計報告；此外，凡是小區內的基建項目都必須走招投標手續，確保小區花的每一分錢都有明確方向。”張主任介紹，華黎花園小區每年的公共收益在30萬—40萬元之間，“定時公開賬目，是對業委會與業主的雙向負責；業主知道錢花哪去了，就對業委會的工作更加放心了。”
記者手記
做有溫度的事，讓業主慢慢信服
業委會對業主缺乏約束力是眾多小區遇到的普遍難題。《物業管理條例》規定，“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。”同時，業委會有監督管理規約實施的職責。
北京大成律師事務所（濟南分部）李友震介紹，所謂的管理規約，實質上是小區業主自治章程，業主有遵守管理規約、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定的法定義務。“然而，這種法律效力相當有限，特別是業委會面對數量眾多且分散的業主，實際上幾乎沒有任何法律約束力。”
最典型的莫過于，業委會勸說業主繳納物業費。面對物業公司最容易遇到的經營困難——業主拒繳物業費，業委會實際上也很難采取有效措施，業委會幫忙催繳往往被質疑得到物業公司好處。類似的事情，在華黎花園小區正在發生著。雖然小區的物業服務繳費率已達到92%之高，但仍有部分業主因為2012年上調物業費一事耿耿于懷，而拖欠多年物業費。“小區物業已經對他們下了最后通牒，準備去法院起訴。”張主任透露，多年拖欠，業主違約金已經遠高于物業費。
“物業和欠費業主都向業委會反映，鑒于此，業委會便從中為他們搭橋，盡量協調，爭取減免一部分違約金。”張主任透露，經過努力，業委會已經成功勸說兩位業主繳納了拖欠的物業費，并減免了一部分違約金。“物業公司是有良心的公司，業委會做的是有溫度的事，業主可能暫時不理解，但久而久之都能體會到業委會的付出。”
（齊魯晚報）
